保利地产:销售增长强劲,开工补货积极,持续成长性凸显

公司公布2013年1季报,实现营业收入74亿元(+51%);归属母公司净利润7.4亿元,EPS0.10元(+37%)。

投资要点:

1季度业绩符合预期,同比增长近4成。(1)1季度收入同比增长超5成,从公司过往情况来看,1季度结算收入占全年比例一般在10%以下,因此1季度业绩情况对全年的代表意义不大。考虑到1季末账面多达1095亿元的预收款,全年业绩增长保障性强。(2)毛利率35.6%,较去年平均水平略降0.6个百分点,预计全年结算毛利率同比保持稳定。(3)财务费用2.4亿元,同比大幅增加167%,为不可资本化的利息费用增加所致,财务成本提前体现,受此影响营业利润同比仅增长5%,明显低于收入增幅。(4)归属母公司净利润同比大幅增长的主要原因是本期合作项目结算较少,少数股东损益为负,而去年同期少数股东损益占净利润比例接近20%。由于2010年调控以来公司以合作方式获取项目的比例提高,少数股东损益占比对净利润的影响将长期存在。

1季度销售同比翻番,全年销售有望超预期。1季度签约销售308亿元,同比大幅增长107%,销售均价1.08万元/平米。公司成功抓住了去年底以来“淡季不淡”的暖冬行情,推盘力度不减,为全年销售增长打开了良好的开局。预计全年销售1200亿元以上(+20%),存在超预期可能;全年销售均价同比将保持稳定。

资金状况持续改善,将继续加大开工、拿地力度。净负债率94%,较年初略升,账面现金361亿元,较短期借款和一年内到期长期借款之和多111亿元,后续拓展具有较大的资金空间。1季度新开工315万平米,同比增长29%,全年新开工计划1600万平(+13%)完成无忧。新增权益建面/土地款327万平/92亿元,楼面地价2709元/平,以一二线核心城市为主,拿地成本合理。销售持续快速增长背景下预计13年拿地规模将高于12年,仍将以深耕市场容量大的一二线核心城市为主。13年公司计划拿地支出约400亿元,较12年增长约30%,1季度已完成全年拿地计划的近1/4,加大补货力度的决心彰显。

13-15年EPS1.53/2.00/2.59元,PE8/6/4倍,13年业绩锁定有余,RNAV10.5元。公司坚持成长性企业定位,销售站上千亿台阶后仍将保持高增长。定位主流刚需,布局全国,受调控升级的影响较小。中长期显著受益于调控带来的行业集中度加速提升趋势,维持“推荐”评级。