万科A中报点评:稳中求进,优质成长

◆公司公布中期业绩,营业收入、母公司净利润分别为413.9亿元,45.6亿元,同比增长34.7%,22.3%。EPS为0.41元。公司同时公告7月销售情况,合同销售面积、合同销售额分别为118.2万方,139.7亿元,同比增长23.1%,34.5%。

◆利润率下滑主要因结算去年上半年销售项目。公司中期母公司净利率为11.0%,低于2012年全年的12.2%和2012年同期的12.1%,主要由结算毛利率下滑带来。公司中期毛利率为33.6%,较去年全年(36.6%)和去年同期(37.3%)均有明显下降,因公司结算项目主要为去年上半年销售项目,而去年上半年因市场较为低迷,公司单月销售均价维持在10300元左右,在4月份甚至一度跌到9700元,而今年上半年结算均价在10461元,较2012年下半年结算均价下降了7%。从三项费用来看,仅为7.2%较去年同期低1.0%,主要因销售费用和财务成本均较去年控制更为得力所致。我们预计,伴随可结算资源均价的回升,公司毛利率有所恢复,加上较为得力的成本控制,公司下半年利润率将进入上升通道,全年净利润率有望达到11.7%。

◆销售拿地稳中求进,全年合同销售额有望达到1750亿元。公司2013年1-7月合同销售额达到976.4亿元,同比增长33.9%,全年合同销售额有望达到1750亿元,有24%的增长。投资强度(地价款/销售额)保持在0.35的适中水平,与去年全年基本持平,可以说公司认为2013年楼市平稳,贯彻战略中规中矩,未表现出2012年拿地上明显的择时特征;杠杆的运用上也是稳中求进,净资产负债率达到54.7%有明显上升,扣除预收款后的负债率则略有下降至42.7%。

◆公司遵循优质成长原则,未来几年业绩增长仍可达到25%-30%,当前低估明显,维持“买入”评级。公司遵循有质量的成长原则,ROE持续提升,且未来几年业绩增长25%左右无虞。我们上调公司2013-2014年盈利至1.48元/2.04元(原预测为1.40元/1.70元),对应公司2013年PE为7X,同时公司RNAV为13元,当前折价24%,低估明显,维持买入评级。