世联地产:新业务, 新起点

公司进入新发展阶段,物管业务成新看点。公司一级代理业务全国化布局基本完成,公司开始进入新的发展阶段。通过并购拓展资产管理业务,打造高端商业和办公物业客户网络,资产管理业务成为公司未来增长点。因此,我们认为需要对公司的价值进行重新的评估

物业管理行业规模大、分散、有整合空间。预计2-3年内全国物业管理行业总规模将达到3000亿元,物业管理百强企业市场份额约为11%,市场极其分散,有整合的空间。

品牌、规模将成为行业进入壁垒。高星级物业管理公司收费明显高于其他物业管理公司,如同酒店管理公司,物业管理公司借助品牌和规模,将逐步形成自身的护城河。

股东价值提升大于并购资本支出,并购式增长可期。公司收购市盈率水平分别为8倍和9.3倍,世联地产目前动态市盈率为20倍,在收购的资产盈利能力不发生较大的下滑的情况下,通过收购世联地产股东市值的增长大于用于并购的资本支出,从而提升股东价值。资本金和管理能力是该业务发展的主要制约。

一级代理业务进入成熟期。中国200万人口以上的城市数量为42个,公司区域子公司已达41家,因此,我们认为公司全国化扩张已经完成,同时,中国住宅销售高峰期已过。因此,我们认为公司一级代理业务进入成熟期,增长速度将放缓。

业绩预测与估值分析。预计公司未来三年营业收入分别为28亿元、37亿元和45亿元,净利润分别为3.27、3.39和3.49亿元,对应每股收益分别为0.77、0.8和0.82元,考虑再融资,公司合理价值在14.2-18.3元之间,公司目前股价相对公司估值上限仍有一定上涨空间,给予公司买入评级。

风险因素:房地产市场景气度下降,公司一级代理销售额下滑。