新城控股:业绩持续高增,扩规模稳步推进

业绩靓丽,预收充足:上半年公司实现营业收入157.6亿元,同比增长39.1%,实现归母净利润25.4亿元,同比增长122.8%。业绩高增长主要因:1)期内结算面积208.4万平米,同比增长41.8%,带动结算金额同比增长47.9%至220.6亿元(含合作项目);2)受益于开业吾悦广场数量增加,投资性房地产公允价值变动收益同比增长265.4%至6.5亿元;3)由于处置子公司及非并表项目收益增长,投资收益同比增长1335.3%至6.4亿元;4)由于结算结构变化,整体毛利率同比增长2.1个百分点至38.4%。期内实现竣工面积212.2万平,完成全年最新竣工计划(892万平)的23.8%。由于销售金额远高于结算收入,期末预收款较年初增长54.4%至784.7亿元,全年业绩有望延续高增长。

销售开工延续高增,资金回笼率高:公司2018年上半年实现销售金额953.1亿元,同比增长94.2%,市占率较2017年末提升0.5个百分点至1.4%,已完成全年销售目标的53%;累计销售面积774.6万平,同比增长118.3%。平均售价12305元/平,较2017年全年均价下降9.7%。操盘项目资金回笼率86.8%。分区域来看,苏州、常州、镇江市占率名列前茅,其中苏州区域期内销售额超百亿。期内新开工面积2073.9万平,同比大增181.4%,已完成年初计划的80.3%,延续2017年以来积极态势;下半年计划开工1913.7万平,按此测算全年开工有望达3988万平,同比增长93%,积极开工备案为销售再上台阶奠定基础,全年有望超额完成销售目标。

拿地依旧积极,低地价房价比保证盈利能力:期内公司通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式积极拓展土地资源,新增建面2074.9万平,同比增长32%,为同期销售面积的267.8%,拿地销售比仍远超行业平均;新增项目总地价490.6亿元,同比上升2.3%。平均楼面地价2366元/平米,较2017年全年下降10.2%,仅为上半年销售均价19.2%,保障项目未来盈利能力。

积极拓展融资渠道,财务状况稳健:在政策调控、融资渠道持续收紧的环境下,公司积极拓展融资渠道,期内获得85亿中期票据注册、不超过47.27亿公司债核准,为后续延续高速发展提供稳定资金支持;成功完成18亿PPN、15.93亿购房尾款ABS、13亿高级美元债发行,平均融资成本5.75%。期末在手现金248.3亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的173.1%,短期偿债压力无虞;净负债率、剔除预收账款的负债率100.4%、56.4%,较期初分别上升及下降37.1、1.7个百分点。

盈利预测与投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在核心一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市复苏,销售开工持续高增长为业绩持续提升奠定基础。维持原有盈利预测,预计2018-2019年EPS分别为3.84元和5.17元,当前股价对应PE分别为6.3倍和4.7倍,公司快周转模式带动业绩持续超预期,拿地开工积极支持后续高成长,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:1)按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售表现;2)当下多个城市实行限价政策,随着公司高价地步入销售和结算周期,若限价政策未有松动,公司毛利率面临下滑风险;3)目前政府在稳妥推进房地产税立法,若房地产税出台时间超预期,公司将面临政策风险。