万科A:业绩高增财务稳健,业务生态体系初见规模

营收高增毛利创今年新高,下半年结算力度加大。2018年H1公司实现营业收入1,059.7亿元,同比增长51.8%;实现归母净利润91.2亿元,同比增长24.9%;结转毛利率和ROE分别为27.3%和6.76%,分别较上年同期提高2.5和0.28个百分点。中报营收增速高于净利润增速主要源于:1)利息资本化率下降推升财务费用同比增长224.7%;2)合作项目结转偏多导致少数股东损益占比净利润提升至32.5%;3)对于上半年非并表项目计提减值准备。上半年公司实现结算收入1,006.4亿元,同比上升53.6%;已售未结金额达5,200.5亿元,较上年末增长25.5%,覆盖17年结算金额2.23倍。同时,2018H1公司实现竣工面积917.2万平,同比增长44.1%,仅完成全年竣工计划34.9%,预计下半年结转力度加大,量价齐升。

销售回款质量优异,开工提振货值充裕。2018年H1公司销售金额3,047.6亿,同比增长9.9%;销售面积2,035.4万方,同比增长8.9%;在34个城市的销售金额位列当地前三;上半年销售去化率76%与去年持平,滚动回款率超93%,销售回款质量优异。公司上半年新开工面积2321.1万方,同比增长40.2%,占全年开工计划的65.5%,下半年可推货值充足。

土储充足稳健投资布局,业务生态体系初见规模。2018H1公司获取新项目117个,总规划建面2,049.1万方,拿地速度较去年放缓。公司现在建及规划项目总建面约1.43亿方,满足2-3年开发需求,充分保障未来可售。公司于今年将租赁住宅业务确立为核心业务,截至报告期末,已在30个城市获取房间数超16万间,开业6个月以上项目平均出租率约92%。同时公司在物业服务、商业开发与经营、物流仓储及冰雪、养老、教育等业务均稳健推进,业务生态体系初见规模。

负债率保持低位,融资成本优势突出。报告期末公司净负债率32.73%,剔除预收账款后资产负债率46.3%,均处行业低位。有息负债中银行贷款、债券和其他分别占比60.4%、21.3%和18.3%,融资结构稳健。公司今年先后发行五期超短期融资券,利率水平3.25%-4.60%;发行中票30亿利率/4.60%,15亿元租赁专项债券利率4.05%,创2017年以来房企发债利率新地低,融资成本优势突出。

评级面临的主要风险

房地产行业销售大幅下滑,利率大幅上行。

估值

我们预计公司2018-2020年EPS分别为3.07/4.01/5.28元,对应18年PE7.8倍,维持买入评级