万科A:业绩符合预期,销售持续向好,融资优势尽显

业绩符合预期。2018年上半年公司营业收入、归母净利润分别同比增长51.8%、24.94%。营业收入大幅增长主要系主营业务房地产结算收入同比增长53.59%。上半年公司销售毛利率、净利率分别为34.33%、12.76%,较2017年同期分别增加1.79个百分点、下降1.64个百分点。归母净利润增速低于营业收入增速主要系财务费用以及资产减值损失规模有所提升。下半年随着结算节奏进一步提速,公司业绩释放可期。

销售表现持续向好。2018年上半年公司实现销售金额3046.6亿元,销售面积2035.4万平米,同比分别增长9.9%和8.9%,在34个城市的销售金额位列当地前三。从区域布局看,公司在南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域以及其他区域销售金额分别占比19.2%、32.89%、26.83%、20.8%、0.28%。7月份公司销售金额和销售面积分别同比增长26.9%、23.2%。预计下半年随着供货增加,销售有望持续回暖。

稳健投资,成本保持低位。2018年上半年公司获取新项目117个,总规划建筑面积2049.1万平米,其中90.8%的新增项目为合作项目,权益比例55.8%,较2017年下降4.2个百分点,通过加强合作拿地推动公司楼面均价仅5054元/平方米。截至上半年末,公司在建及规划中项目的总建筑面积约1.43亿平米,此外公司还参与了一批旧城改造项目,权益建筑面积合计约282.4万平米。

杠杆水平行业低位,融资优势凸显。截至2018年上半年末,公司净负债率32.7%,保持在行业较低水平。公司有息负债2269亿元,其中短期借款、一年内到期的有息负债占比仅26.9%。在融资环境趋紧的环境下,公司上半年先后完成五期超短期融资券发行,票面利率区间仅为3.25%-4.60%。公司作为行业龙头公司,丰富的融资渠道、优良的信用评级以及强大的国企背书,使得公司融资具备得天独厚的优势。

投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,现在已逐渐成熟。预计公司2018-2020年EPS分别为3.28、4.10、4.96元,对应PE分别是7.13、5.69、4.70倍,维持“买入”评级。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。