万科A-深铁受让恒大万科股份点评:深铁晋升第一大股东,“轨道+物业”挖掘新价值

事件:1)6 月9 日公告,恒大转让其所有持有所有万科股份给深铁集团,转让价格18.8 元/股,转让总价格292 亿元;2)6 月12 日公告,深铁受让恒大持有万科股权协议已获深圳国资委批准;

股权之争告一段落、“轨道+物业”发展战略加速:1)转让前宝能为第一大股东:在本次转让之前,宝能持有28.04 亿股,占25.4%,为公司第一大股东;深铁持有16.9 亿股,占15.31%;恒大持有15.53 亿股,占14.07%;安邦持有7.43 亿股,占6.73%。2)转让后深铁为第一大股东,推动“轨道+物业”发展:此次转让之后,万科大股东正式变更为深铁,深铁合计持有29.38%,合计耗资663.72 亿元,平均持股成本20.46 元。而随着深铁成为公司公司第一大股东,公司股权之争将告一段落,这将有利于公司"轨道+物业“发展战略的加速推进,公司将在未来激烈的市占率竞争获取更多资源优势的可能,且纷扰多时的股权之争对公司上下多少产生了一些负面影响,消除这些负面影响,将让万科更加集中精力发展业务。

深铁作为第一大股东稳住局面促成多方利好:1)恒大回A 路途顺畅、负债进一步优化:恒大目前正拟借壳(深圳国资旗下的深深房A)回归A 股,本次股权转让交易有望促进恒大与深圳市政府的互信。同时,本次交易将为恒大回笼大笔资金,进一步优化公司负债率,预计净负债率将下降15.2%。2)为宝能退出设立标杆:宝能持有万科25.4%的股权,持股成本约16 元,目前处于浮盈状态。恒大的转让,无论从价格和模式上都设立了隐形的标准,若以恒大的交易价格,宝能则有机会盈利退出,也加大了股权之争解决可能性。3)安邦继续深化和万科合作、做积极的财务投资者:安邦持有万科6.73%的股权,持股成本约18.21 元。安邦之前持有万科也是看好万科的长远发展,做一个积极的财务投资者,此次转让让万科能继续聚焦精力,做好公司经营,对身为财务投资者的安邦是一个长远利好。

1-5 月销售放量、拿地力度更进一步:1)销售额实现高基数下的高增长:根据公告,公司前5月累计实现销售金额2280.5 亿元,同比增长54.4%,作为龙头地产企业,17 年上半年销售情况预计将超预期。2)积极布局土地储备、坚持合作拿地策略以控制成本:1-5 月累计新增土地计容建面1213.7 万方,同比增长23.7%,进一步加了大拿地力度;公司5 月新增12 个项目中,半数项目为合作拿地。新增9 个地产开发项目中,三分之二的项目位于公司重点布局城市,公司坚持审慎拿地策略,深耕重点城市。

投资建议:公司 2017 年1-5 月销售额实现了高增长,整体销售受行业调控影响略有回落,但全年依旧有望大幅跑赢行业水平;深铁受让恒大持有万科股份成为公司第一大股东,有助于公司管理层的稳定,从而聚焦更多精力在公司运营层面。此次转让对万科而言是公司一个新的发展阶段的开始,公司未来凭借深铁的资源优势,积极布局”轨道+物业“模式,为公司下一个十年发展打下良好基础,万科凭借优秀的管理能力依旧会是地产行业的标杆。在公司前5 月销售超预期、行业集中度提升和股争形势进一步明朗的支撑下,我们看好17 年业绩继续稳步增长。预计17-19 年公司 EPS 为2.31、 2.78、 3.04,维持“买入-A”评级, 6 个月目标价 25.41 元。

风险提示:董事会席位尚未确定,管理层变动风险。