万科A2017年一季报点评:净负债率持续低位、已售未结资源充足

事件:公司一季报发布,17年一季度实现营业收入185.9亿元,同比增长27.2%;归属于上市公司股东的净利润6.95亿元,同比下降16.5%;EPS0.063元/股,同比下降16%;公司房地产业务实现销售面积988.2万平方米,销售金额1,502.7亿元,同比分别增长81.1%和99.7%。

收入规模扩大,利润小幅下滑:1)营业收入同增:一季度营业收入同增27.2%,主要是由于房地产业务结算面积增加,达到143.0万平方米,同比增长20.8%;房地产业务营业收入160.3亿元,同比增长20.6%;2)归属于上市公司股东的净利润下降:净利润同比下降16.5%,主要是由于融资规模上升,公司利息支出及财务费用相应增加,以及,一季度结算项目包含一批合作比例较高的项目,使得少数股东损益占公司净利润的比例上升至37.3%,公司预计2017年全年净利润同比仍将保持增长;3)毛利率和净利率同比下降:公司一季度毛利率为29.8%,同比下降2个百分点,净利率为5.97%,同比下降2.58个百分点;4)负债率低位略有上升,资金充足:公司净负债率为31.5%,同比增长了5.5个百分点,仍保持在行业低位,公司资产负债率和真实资产负债率分别为81.7%和71.0%,同比分别增长2.8和5.0个百分点;公司持有的货币资金为909.7亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和483.4亿元,在售现金充足。

销售重夺桂冠,可结算资源充足:1)销售金额翻番,重回销售冠军宝座:公司房地产业务实现销售面积988.2万平方米,销售金额1,502.7亿元,同比分别增长81.1%和99.7%。其中,公司在深圳、北京、天津三个城市的单季销售金额均突破百亿元。根据克而瑞的数据,一季度共三家地产企业销售突破千亿,公司再次夺得销售冠军;2)已售未结算资源充足:公司合并报表范围内尚有2,719.3万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约3,349.4亿元,较年初分别增长19.3%和20.4%,为未来结算业绩奠定坚实的基础。3)中西部区域销售增速高于东部区域:北京区域和中西部区域一季度销售面积分别为273万平和267万平,两区域相比去年同期均增长了114.7%,上海区域和广深区域同比增长分别为54%和51%。

坚持审慎拿地策略,深耕重点城市:1)多元化方式拿地:一季度公司新增加开发项目42个,其中61.9%的项目通过合作方式获取,规划建筑面积约764.4万平方米,按公司权益计算的规划建筑面积约470.3万平方米;2)重点城市补库存:公司重点观察公司长期重点研究的14个城市商品住宅批准预售面积同比下降37.9%,由于新房成交面积大于新增供应,上述城市3月底的新房可售库存为0.85亿平方米,相比2016年底的0.93亿平方米进一步减少,公司在上述城市加大拿地力度,一季度42个新开发项目中,18个项目为重点14城项目;3)新开工同比增长29.4%:一季度公司实现新开工面积917.7万平方米,占全年开工计划的31.4%。

与深铁合作推进“轨道+物业”模式,城市配套服务持续发展:1)深铁成为基石股东:“地铁集团以协议受让方式获得公司15.31%的股份,成为公司基石股东;另获恒大持有14.07%股权的表决权,合计29.38%表决权,已经超过持股25.4%宝能系。地铁集团作为公司基石股东,表示将支持公司混合所有制结构和事业合伙人机制,支持公司城市配套服务商战略。未来公司和地铁集团可以充分发挥各自优势,获得地铁覆盖核心区域稀缺项目资源;2)多元化城市配套服务持续发展:公司物业管理服务保持行业领先地位,继物流地产的迅猛发展后,公司在商业地产领域开展大手笔布局,据17年3月公告披露,公司通过了组建商业地产投资基金议案,欲将印力集团打造为万科商业开发和管理平台;公司的滑雪业务、养老业务和长租公寓也在稳步推进,提升城市配套服务能力。

投资建议:公司2017年一季度收入规模扩大,销售重回榜首,彰显了管理层的专业性和实力。我们看好公司“轨道+物业”的模式和多元化业务的城市配套服务发展战略,预期17年业绩继续稳步增长。我们预计公司17-19年公司EPS为2.31、2.78、3.04,维持“买入-A”评级,6个月目标价25.41元。