滨江集团:销售金额创历史新高,多元投资百花齐放

事件:2017年4月15日,滨江集团发布2016年年报。2016年,公司实现营业收入194.52亿元,同比增长54.17%;实现归母净利润13.99亿元,同比增长39.48%;实现基本每股收益0.46元,同比增加24.32%;加权平均净资产收益率12.21%,同比增加0.19个百分点;经营活动产生的现金流净额131.31亿元,同比增加63.15%。

点评:

销售金额创历史新高,立足杭州、扩大一线布局。2016年公司销售额达366.8亿元,第一次冲破300亿大关,较上年增长57.42%。预收账款198.63亿元,占营业收入的102.11%,未来收益确定性较高。公司主要经营区域是杭州,未来将重点拓展上海、深圳市场。目前,公司在上海目已有三个项目,深圳有一个项目,未来将通过并购、合作开发等方式拿地,在降低成本的同时迅速打开一线市场。2017年确保新增12个项目中,上海至少新增3个,深圳新增3个,杭州等地区新增6个。

成本增速超过收入致毛利率降低,费用控制表现出色。2016年房地产板块实现营业收入190.44亿元,同比增长57.88%,营业成本142.69亿元,同比增长72.87%。由于结算项目中非杭州项目占比较高,营业成本的增长速度超过营业收入,使得毛利率同比减少6.5个百分点至25.07%。公司在费用控制方面表现出色,2016年三项费用占营业收入比重为2.9%,和上年相比下降1.4个百分点,相较于营业收入50%以上的增长,相关费用的控制能力较好,也保证了归母净利润取得39.48%的高增长。

融资渠道多元,财务状况稳健。公司2016年资产负债率为68.25%,同比减少5.86个百分点,是资产负债率连续第5年下降;得益于一贯重视控制合理的贷款增速和保持合理的贷款总量,公司2016年末银行贷款总额为42.45亿元,同比减少22.54%。公司在保持获取银行贷款方面的资金优势之外,积极拓展融资渠道、降低融资成本,2016年公司通过非公开发行股票募集资金27.21亿元,并以3.46%的较低利率发行公司债21亿元,多元化、低成本的融资使公司2016年的财务费用同比下降32%。

未来将贯彻落实“开发+服务+金融”战略方针,多元投资百花齐放。在房地产开发方面,坚持 “三点一面一拓展”:三点,指杭州、上海、深圳;一面,指长三角重点富裕县市;一拓展,指北京。要长期保持大本营杭州行业前三的市场地位,重点加强上海、深圳的项目储备,同时在北京找机会突破。公司2017年3月与中国电建地产签署战略合作协议,未来将优先在上海、深圳、北京等一线城市合作开发各类地产项目。在服务方面,增加和扩大股权合作,进一步加大兼并收购力度,确保新增12个项目,争取20个项目,一半以上通过兼并收购获得。在金融投资上也提出更高目标,计划以40亿元资金投资于一级、一级半、二级市场,力争2018年达到100亿元;计划在澳洲、日本、英国、香港等区域购买资产,包括酒店和写字楼,实现20%资产的海外配置。

盈利预测及评级:我们预计公司17-19年归属母公司净利润分别为18.5亿元、22.9亿元和26.0亿元,按照公司最新股本计算,对应的每股收益分别为0.6元、0.74元和0.84元,对应的2017年4月20日收盘价(7.18元)的市盈率分别为12倍、10倍和9倍,维持“买入”评级。

风险因素:房地产政策收紧;房地产市场销售增速不及预期。