招商蛇口:成长性地产龙头,业绩持续兑现

事件:公司16日发布业绩预告,预计2016年实现归属于上市公司净利润93–98亿元,备考口径同比增长34.92%-42.17%;基本EPS1.18元-1.24元。

业绩高增长兑现,具备成长性龙头企业。公司预计2016年归属于上市公司净利润93–98亿元,同比增91.75%-102.06%;预计基本EPS1.18元-1.24元(对应公告当天收盘价PE为12.9X-13.5X间),有望超额完成了公司吸收合并时管理层的盈利预测(基本EPS1.13)。公司业绩增长主要由于:1、2015年对原招商地产净利润按48.11%比例确认少数股东损益,2026年完成吸收合并后将全额合并其净利润,因此备考口径同比增长34.92%-42.17%(假设2015年1月1日即完成合并);2、本报告期房地产业务结转面积同比增加约40%(预计430.7万方),结转收入同比增加139亿元(预计588.25亿),同比增长约33%,相应带来毛利增长;3、报告期内子公司对深圳蛇口“南海意库梦工场”(实现投资收益12.8亿)及“深圳前海湾花园”的整体销售带来净利润增长。

全年销售增28%,向千亿规模迈进一步。2016年12月,公司签约销售面积52.48万方(环比-20.7%);签约销售金额82.62亿(环比-17.5%),销售均价15,743元/平方米(环比+4.1%)。1-12月累计签约销售面积471.15万方(同比+35.6%);签约销售金额739.34亿(同比+28.4%),超额完成销售目标(650亿元),销售均价15,692元/平方米(同比-5.3%)。

现金充足,拿地更趋积极。公司三季末现金余额435亿元,资金充足,全年拿地更趋积极;公司12月份新增了5个项目,合计拿地权益面积约55.1万平米,权益拿地金额约51.97亿元。分别位于南京、南宁、上海、珠海、苏州。公司2016年积极补充土地储备,全年公司拿地总金额842.26亿,权益面积795万方(111%),权益金额509.6亿(占全年销售114%),均较去年更积极。全年权益拿地的楼面价约为9,757元/平方米(去年同期5,272元/平方米)。

投资建议:我们目前估计公司RNAV24.66元,公司深圳土地资源稀缺性强,2016年政企合作的模式落定;未来1-2年内业绩释放可以预期的,预计公司2016-2018年EPS为1.09、1.23、1.45,维持“买入-A”评级,6个月目标价22.4元。

风险提示:2017地产市场不确定性,公司前海土地开发不及预期。