万科A:华润向深铁转让所持万科15%的全部股份,作价人民币370亿元

最新消息

1月12日市场收盘后,万科宣布华润股份(未覆盖)及其子公司中润贸易已同意将其持有的万科15.3%的股份转让给深铁集团,作价人民币372亿元,即每股22.0元。该交易尚待国资委和其它监管机构批准。

分析

拟议的交易价格较万科A股1月12日收盘价20.4元溢价8%,较万科A2017年底净资产价值折让13%,对应9.8倍的2017年预期市盈率,1.9倍的2017年预期市净率,且较2016年6月份万科公布的对深铁的非公开发行计划所提议的价格(人民币15.88元/股)高39%(参阅我们于2016年6月20日发表的简要分析)。需注意的是,6月份时,华润和宝能都反对引入深铁作为万科的最大股东。

潜在影响

虽然我们对该交易能否完成不予评价,但如果完成,深铁将成为万科第二大股东,仅次于宝能(约持股25%;未覆盖,见图表1)。与2016年6月份万科提议的通过向深铁发行新股(占万科扩大后股本的20.65%)收购深圳项目的计划不同,新计划的持股比例低,且不涉及资产收购。我们认为此次交易不及6月份明朗,当时万科/深铁计划实行“地铁+地产”战略,可为万科的增长注入长期动力(参阅我们于2016年6月21日发表的报告);但这将减少华润是否会支持万科与深铁在未来合作这一不确定性。

此外,万科A当前股价较2017年末净资产价值折让19%,对应9.1倍的2017年预期市盈率,1.8倍的2017年预期市净率,其估值正在计入较中国海外(0688.HK,强力买入)等其它开发商龙头乐观得多的住房市场前景,尽管万科利润率更低。此外,在万科股东纷争看似已平息的情况下,其估值有可能回归正常。

需注意的是,除华润的提议外,中国恒大今天宣布无意增持万科股份。维持万科A/H的卖出/中性评级和基于净资产价值的12个月价格人民币17.6元/19.0港元。

主要风险:资本配置执行好于预期。