万科A:增速回归正轨、土储亟待提升

公司10月28日发布三季报,2016年1-9月实现营业收入1170.5亿,增长47.1%,实现归属于上市公司股东净利润82.6亿,增长20.5%,加权平均ROE为8.1%,相比去年同期增加了0.4个百分点。

结算毛利率如期回升:公司在三季度实现归母净利润29.1亿,同比增长45.0%,使得1-9月业绩同比增长超过20%。从销售情况来看,公司前三季度完成销售额2629亿,同比增长43.7%,相比上半年的69.9%有所回落,略高于行业增速,但三季度销售均价为13,297元每平米,延续了上半年的较高水平,相比同期结算均价也有明显增长。而且值得说明的是,前三季度公司销售毛利率从上半年的26.3%上升到26.5%,我们预计全年销售毛利率还将继续回升,而明年毛利率回升的确定性更强。

土地溢价率制约拿地规模:第三季度公司跟踪的14核心城市土地整体成交溢价率高达111%,相比二季度持续走高。公司权益拿地金额一直在低位徘徊,三季度为132.1亿,仅相当于销售额的18%,相比上半年的25%继续降低。今年1-9月公司累计新增99个项目,权益规划建面1149.7万方,平均土地成本为5,043元每平米。截止到9月末公司规划中项目的权益建面合计为3331.1万方,按照当前月均销售面积去化周期仅15个月。公司安全有余但储备略显不足,但可喜的是密集调控政策出台后,公司迅速作出反应,明显加大了土地的拓展力度。

新业务拓展亮点多多:截至9月底公司持有现金752亿,净负债率低于9%,保证了逆市积极拿地和公司新业务的拓展。三季度公司推出物业管理“睿服务3.0”,在互联网+物业取得积极进展;公司物流地产继续完善在各区域核心城市的业务布局;公司还参与收购了印力集团的多数股权,欲打造接地气的商业平台;此外,公司还积极布局养老地产、旅游地产等领域。

公司1-9月实现竣工面积占全年比例54.4%,大部分在四季度结转,我们暂不调整盈利预测,预计公司2016年实现EPS1.90元,当前股价对应P/E为13X,考虑到股权事件解决依旧不明朗,我们维持增持评级。