东百集团:零售业绩继续下滑,物流地产项目切入稀缺北京市场

业绩简评

东百集团发布16年三季度报,前三季度实现营业收入12.20亿元,同比增长5.66%,实现归母净利润0.08亿元,同比下降80.86%,符合市场预期。公司全资子公司平潭信汇拟以2.03亿元收购烜达丰胜100%股权,借此获得北京经济技术开发区路东区E11街区4.38万平工业用地,用于建设高端仓储物流项目。

经营分析

消费环境和门店调整影响,零售主业持续低迷:三季度公司营收4.21亿元,同比增长29.82%,其中百货/购物中心主业营收2.75亿元,同比下滑8.84%,供应链业务拉动下前三季度收入增速由负转正,同比增长5.66%。由于主力门店地铁施工围挡,东百洪元店、厦门明发店调整闭店等影响,公司业绩持续低迷,三季度亏损215万元,前三季度实现净利润0.08亿元,同比下降80.86% 主业毛利率和净利率下滑,商业地产项目结算有望增厚业绩。公司毛利率延续下滑趋势,三季度同比下降11.94个百分点至12.74%,环比也下降4.99个百分点。单季费用率出现较大降幅,销售费用率下降明显。年内公司通过减持所持上市公司股票,实现税前利润500万元,小幅增厚业绩。兰州、福州商业地产项目去化良好,两个项目均在近2年交房,届时商业地产业务将体现在利润表中,有望大幅增厚业绩。

北京斩获稀缺地块,持续拿地能力进一步验证:公司通过全资子公司平潭信汇拟以2.03亿元收购烜达丰胜100%股权,借此获得北京经济技术开发区路东区E11街区4.38万平工业用地(上含1万多平已建好项目,粗略测算拿地价格200万元/亩),计划分三期建设5.79万平米三层仓,成本约3000元/平米。物流用地获取是物流地产开发最重要的环节,北京、上海、广深等一线城市土地资源稀缺,获取成本和难度持续走高,但旺盛的市场需求和高涨的租金依然保证了一线城市项目的高回报率。目前北京周边高端仓库租金高达1.5元/平/天,我们看好项目未来的租赁和升值前景。公司今年已先后取得位于广东佛山19.98万平米仓储用地、肇庆市23.3万平米物流用地、佛山三水18.71万平米工业用地,验证了团队持续拿地能力。公司计划全年落地60万方以上运营面积,未来三年目标达成200万方运营面积,有望成为物流地产行业成长最快的黑马企业。

基金模式助力快速扩张,利率下行利好物流地产估值和退出利润率提升:公司物流地产的团队均来自安博、京东、菜鸟等领先企业,通过10%的GP份额及30%的收益份额利益绑定,是业内最优激励机制。公司采取产业基金开发+持有基金退出的PE模式,项目成熟后(一般2-3年)出售给长期投资机构,回笼资金实现快速滚动开发。我们认为凭借行业龙头团队、最优激励机制以及轻资产基金模式,公司物流地产业务有望实现较快周转和运营规模增长。目前市场上优质物流地产项目处均供不应求,在利率下行周期下,物流仓储资产将保持升值趋势,提升未来项目持有或退出的利润率水平。

盈利预测

公司首个佛山项目有望在18年上半年退出到持有基金,我们测算实现净利润1.5亿元,暂不考虑其他项目的退出时点,我们调整公司16-18年EPS 0.18、0.22 、0.25元至0.14、0.16、0.26元,净利润增速220.71%、23.97%、12.80%调至159.69%、11.73%、63.31%,对应PE分别为70.5X、63.1X、38.7X。

投资建议

公司受益于商业地产结算,16年业绩将实现高增长;百货经营稳定,随着地铁影响消除、东百大厦B楼、兰州、福州新建购物中心陆续开业及18年首个物流地产项目退出,17年将迎来主业业绩拐点。未来,随着成熟运营仓储项目达到一定体量,将形成网络优势提高盈利能力,大量成熟项目出售兑现利润,公司业绩有望大幅提升,围绕仓储供应链布局业务延伸和并购扩张也有望成为新亮点。维持“买入”评级!