泛海控股:地产业绩释放黄金期,金融、战投持续发力

房地产项目价值加速释放,支撑业绩增长,信托业务快速增长。16H实现营收117.05亿元同比+172.02%,归母净利润9.10亿元+24.54%,其中房地产结算收入大幅增加、金融业务中民生证券受市场影响业绩略低预期,房地产业务在总营收中占比79.7%,同比提高30pc。房地产:实现营收93.2亿元+336.6%,其中房地产销售收入89.0亿元+392%,其余为物业出租、管理及商品销售收入等;毛利率高达45.17%同比下降12.76pc;预收售楼款76.6亿元较年初增57%。金融:营收23.69亿元+10.06%,综合毛利率6.57%下降47.7pc,其中利息净收入2.2亿元同比-2.6%,手续费及佣金收入10.0亿元-31.7%,投资亏损0.36亿元而上期+4.63亿元。新纳入保费收入11.55亿元。收入占大头的民生证券受股市低迷、融资杠杆收紧以及自身严控风险措施等不利因素影响,上半年收益略低预期:而民生信托表现亮眼,期内增资股权从25%增至93.42%,注册资本70亿元,净资产超过90亿元,跃居行业前列,上半年营收和净利润5.43亿元和2.3亿元,同比增80.71%和88.96%;信托资产规模达1323亿元,同比增54.02%。

房地产板块货值规模大,迎来业绩集中爆发释放期。2015年以来京沪汉市场火爆,公司开发多年的低成本项目在财富集中度及城市竞争力提升下价值尤其突出,公司把握契机加快开发、销售,上半年签约销售金额95.12亿元,同比增长67.58%,其中武汉实现48.97亿元+64.05%,北京43.22亿元+88.69%,预计16年销售180-210亿元(+20%~+40%)主要项目位于汉、京沪等核心城市,可开发建面武汉超700万方、北京超100万方、上海50多万方,杭州、深圳、沈阳还有约40万方可结算资源,美国5个重要城市(洛杉矶、旧金山、索诺马、纽约、夏威夷)有300多万方的项目资源。预计全部项目货值超3000亿元,盈利能力强成转型金控平台的有力支撑。

金融板块全力发展,成功构建金融控股平台。经过两年多的增资、注资、购并以及新设,公司金融业务已完成证券、信托、保险、期货、资产管理以及互联网金融等平台的构建,形成以控股子公司民生证券、民生信托、亚太财险为核心的金融布局和业态分布,亚太再保险、亚太互联网人寿、民生基金等公司正处于筹备送审待批阶段,互联网金融也已注册6家公司,将完成内部产品测试并上市。

战略投资板块发力,与公司战略转型发展协同。投资业务开局良好,投资主要包括:出资10亿元中民投获2%股权;投资25亿元获万达影视6.72%股权;出资1.28亿元获北京新能源汽车1.56%股权。战略投资重点关注符合国家未来产业发展方向、具有良好成长性的行业,协同公司转型发展战略,选择具有竞争优势、增值潜力和护城河的行业优质标的,以提升投资回报。

畅通的融资渠道支撑发展,资金充裕。期末账面货币资金320.4亿元,超过短期负债227亿元;资产负债率85%下降2个百分点、扣除预收款负债率79%、净负债率218%比年初下降40个百分点。15年定增募资57.5亿元,2016年拟再定增15.77亿股融资150亿元,底价9.36元/股,拟40亿元增资亚太财险、110亿元投向武汉芸海园、泛海国际中心等项目,已取获审批待下批文,若增发顺利将显著改善公司高负债现状。3月份完成35亿元公募债发行5年期22亿元利率5.60%、13亿元利率5.29%),8月份完成17亿元私募债的发行。

在集团全力支持下,全牌照金融控股平台基本构建完成,起点高,发展快。地产价值加速释放迎来黄金期,投资正成为驱动业绩增长的新力量,三轮驱动长期高速发展。“以金融为主体、产业为基础、互联网为平台的产融一体化”的国际化企业集团基础进一步夯实。2016年是公司“三年打基础,十年创大业”的第三年,金融业综合竞争力迅速提升,在良好机制下将迅速跻身行业前列。当前合理资产价值23.4-27.3元/股,预测16-18年EPS0.54/0.79/1.11元,再次“强烈推荐”。

风险提示:房地产、金融业务发展不及预期,经济金融环境恶化等。