万科A:继续领跑行业,股权之争尚待观察

营收大幅增长,业绩确定性较好。2016年上半年,公司实现营业收入747.95亿元,同比增长48.8%。营收大幅增长是受本期结转项目增加的影响。本期结算房地产项目面积654.6万平方米,同比增长43.6%,结算金额724.8亿元,同比增长49.7%。但是上半年结转项目中多为2014年商品房市场调整时出售的项目,因此上半年房地产业务毛利率17.55%较去年同期降低3.49个百分点。2016年上半年,公司已销售但尚未结算的面积为2404.6万平方米,同比增长30.6%,金额为2977.1亿元,同比增长38.4%,公司业绩确定性较好。

经营有所改善,资本结构优于板块。受营业收入大幅升高的影响,公司周转率显著提高,与去年同期相比提升28.96%。公司加强费用管控,拓展事业合伙人机制,探索多元化销售模式,上半年管理与销售费用占销售额的比重为2.23%,与去年同期相比下降0.47个百分点。截止报告期末,公司资产负债率80.6%,剔除预收账款后资产负债率68.16%,略低于板块水平,资本结构更为合理。目前公司有息负债合计914.6亿元,债务加权平均成本5.79%,公司财务负担较轻,融资能力强。目前,公司持有货币资金718.7亿元,明显高于于短期借款和一年内到期非流动负债的总和。

审慎拿地,项目储备充足。2016年上半年,公司坚持审慎的拿地策略,根据市场环境和实际发展需要合理补充项目资源。上半年公司获取新项目70个,总建筑面积1260.1万平方米,权益规划建筑面积848.8万平方米,权益地价总额约465.8亿元。截至报告期末,公司规划中项目按权益计算的建筑面积合计3582.0万平方米,可以满足未来两年以上的开发水平。上半年公司新开工面积1665.6万平方米,竣工面积702.5万平方米。

聚焦物流地产。万科物流地产的战略是“聚焦大客户、聚焦重点城市、主打高标库产品”。通过不断引进优秀人才,公司已初步形成了具有行业竞争力的物流地产队伍。公司发挥自己后来居上的优势,大力推进物流IT平台建设,力求实现客户管理、员工管理及资产管理的信息化。上半年,公司新获得9个物流地产项目,权益规划建筑面积37.4万平方米。

盈利预测及评级:万科对政策的把控能力、融资能力以及管理能力目前依然保持行业领先水平。从经营上看,万科项目储备充足,资本结构优秀,业绩确定性较好,公司股权之争对基本面的影响有待观察。我们预计公司16-18年归属母公司净利润分别为203.79亿元、239.09亿元和268.48亿元,按照公司最新股本计算,对应的每股收益分别为1.85元、2.17元和2.43元,对应的2016年8月26日收盘价(22.89元)的市盈率分别为12.4倍、10.57倍和9.41倍,维持“买入”评级。