万科A2016年中报点评:销售业绩领跑行业,股权争夺战硝烟再起

事件:

万科发布2016年半年报:上半年公司实现营业收入747.95亿元,同比增长48.8%;实现归属上市公司股东净利润53.51亿元,同比增长10.42%,对应EPS 0.48元;加权平均ROE 5.2%,较去年同期减少0.21个百分点。

投资要点:

股权争夺持续发酵,上半年销售再获突破。恒大的介入令本已扑朔迷离的万科股权之争愈演愈烈,截至8月15日恒大持有万科A股股份6.82%,已跃升至万科第三大股东,持股均价为19.36元/股,恒大近期的连续举牌也催化了板块的趋势性上涨。从销售表现来看,公司上半年实现销售金额1900.8亿元,续创历史新高,同比上升69.9%,增速高于统计局口径的全国商品住宅销售增速44.4%。结算方面,上半年公司实现结算面积654.6万平方米,结算收入724.8亿元,同比分别增长43.6%和49.7%,从已售未结算货值角度来观察,截至上半年公司拥有已售资源未竣工结算合同金额合计约2977.1亿元,这也将进一步保障公司在目前股权争夺尚不明朗的情况下保持业绩的稳健增长。

结算周期导致毛利率下降,财务杠杆保持较低水平。公司上半年营收及净利润增速分别为48.8%和10.4%,公司利润增速大幅低于营收主要源于2014年房地产市场调整期销售的低毛利产品在今年上半年集中进入结算期,上半年房地产销售毛利率为26.3%,较2015年同期减少4.2个百分点。公司上半年分别发行30亿元中期票据及36.5亿港元中期票据,利率分别为3.2%和2.5%,但股权问题造成公司现有信用评级以及展望面临调整压力。截至半年报公司持有货币资金718.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和292.9亿元,净负债率为14.18%,财务杠杆继续保持在行业内较低水平。

拿地趋于审慎,物流地产业务拓展顺利。公司上半年获取新项目70个,拿地权益地价总额约465.8亿元,占比同期销售额24.5%,低于去年全年的30.6%,鉴于土地招拍挂溢价率持续上涨以及地价的大幅攀升,公司近年来约7成项目通过合作方式获取。截至上半年公司权益土地储备合计3582万平方米,可满足未来两年以上的开发。物流地产业务方面,上半年新获取项目9个,公司坚持“聚焦大客户、聚焦重点城市、主打高标库产品”的核心战略,上半年完成了大型资产包的收购与整合,目前已拥有300多万方的物流资源,未来公司有意将其规划打造成为物流资源整合平台。

盈利预测和投资评级:我们预计公司2016-2018年EPS 分别为1.91、2.2、2.38元,对应PE 分别为13、11.2、10.4倍,公司作为行业引领者于上半年继续保持稳健的业绩增长,但鉴于公司股权之争愈演愈烈,此前重组方案尚未达成多方共识,将对公司经营以及信用评级等方面造成负面影响,我们维持公司“中性”评级。

风险提示:房地产市场波动风险、股权争夺尚未达成共识造成公司经营方面的风险、股权争夺造成公司信用评级负面影响等。