光明地产:房地产进入收获期,冷链物流优势显著

投资逻辑

房地产业务进入收获期,可售资源丰富:公司在2013年集中拿地,2014年新开工面积达到高峰,未来两年公司地产业务即将进入竣工结算高峰期;同时截至2015年底公司可售面积达到297万平方米,根据现在建工程项目进展,3年内可供出售面积可新增约700万平方米,可售资源丰富,未来几年公司销售规模将快速增长。现公司在建房产项目有41%集中在一二线城市,较低的土地成本伴随着逐步稳健上涨的一二线房价,公司未来几年房地产业务的利润率将很可观。同时公司重组后积极使用多元融资手段及随着房产销售资金逐步回流,公司资产负债率也将稳步下降,降低公司财务风险。

进军养老地产,崇明撤县设区带来发展新机遇:上海老年人口占比已突破30%,至2020年养老床位缺口将达到8万张,上海养老产业将面临新的发展机遇。公司与长江总公司共同在崇明规划投资养老及相关产业的开发,项目计划使用土地约2000亩,计划建设一个集养老、休闲、生态、农业资源为一体的现代化养老产业。同时公司依托光明集团多方位养老资源的支持,为公司养老庄园增添天然竞争优势。于今年7月22日,崇明县正式改为崇明区纳入全市规划,将刺激崇明短期内经济得到高速发展。同时公司大股东光明集团在崇明拥有大量土地储备,其内在价值也将得到大幅提升。

冷库规模上海第二,打造冷链物流闭环:与发达国家相比,我国人均冷库面积不及其1/5;经测算我国每年最少有2亿吨食品的冷链需求,所以冷链物流在我国有较大发展前景。公司于2013年开始打造冷链闭环,现已布局冷库、冷链运输、进口食品经销、农产品O2O、城市配送等业务,实现从原材料采购到产品配送一体化。公司的冷链业务具有明显资源优势,旗下申宏公司拥有4万吨冷库容量,在上海排名第二;同时正在建设中的西虹桥冷链物流园区项目将建设6万吨大型冷库。而且依托上海及光明集团的地理及资源优势,未来公司将面临充足的冷链消费需求。

投资建议

公司可售地产资源丰厚,即将进入房产竣工结算高峰期,未来两年业绩有望实现高速增长。进军养老地产,受益崇明撤县设区。打造冷链物流闭环,在资源、地理位置及集团方面有明显竞争优势。

估值

根据测算,公司RNAV为每股13.65元,根据当前股价折价26.5%,给予“买入”评级。我们预计公司2016-17年EPS分别为0.98及1.29元/股。

风险

房产销售不及预期。