中国经济周刊:需求透支并转移,房地产去库存越来越难

热点思考:被透支和转移了的房地产需求。

中国房地产市场存在的最大问题一直以来就是巨大的结构性供需不匹配,实际上也就是三四线城市的库存问题。2015年下半年以来,在国家政策的刺激下,房地产销售增速快速回升,房地产开发投资增速在今年也由负转正。但在房地产市场火爆的同时,我们认为房地产市场的结构性库存问题可能非但没有减缓,反而日益严重了。

这具体体现在:(1)由于房地产开发投资的回升,从总量上看,2016年房地产总体库存不会有明显下降;(2)人口城镇化速度减慢,且居民住房需求三五年内相对稳定,目前的销售高增长意味着对未来需求的透支。(3)由于中国住房需求转移单边性的特点,一线城市居民一般不会去二线城市买房,二线一般不会去三线买房,目前二线城市房地产销售的极端火爆意味着转移了大量的三四线城市需求。

综合上述三点,三四线城市居民需求被严重透支和转移,且供给层面今年库存面积不会有明显下降,这意味着未来房地产去库存的压力会更加艰难。今年下半年到明年上半年,相比于汇率和信用问题,房地产销售下降对整个宏观经济的冲击可能会更大。

大类资产表现:债市收益率下行。

上周各大类资产价格表现中,债市收益率下行,股票价格下跌。股票市场中,沪深300指数下跌1.7%,创业板指数下跌2.9%。债券市场十年期国债到期收益率下降7BP。商品市场中南华工业品指数上涨0.7%,南华农业品指数上涨0.3%。黄金价格上涨4.3%。从股票市场的各行业表现来看,A股的28个行业涨跌互现,有色金属涨幅最大,传媒跌幅较大。

经济数据与政策事件。

经济数据:M2增速快速回落。

人民银行上周公布了5月份金融数据。中国5月新增贷款9855亿元,上月为5556亿元;M2同比增11.8%,比上月下降1.0%,创2015年6月以来新低。

5月社会融资规模增量为6599亿元,比去年同期少5798亿元;1-5月社会融资规模增量累计为8.10万亿元。

政策事件:国务院发文加快退出有色金属过剩产能。

上周值得市场关注的经济政策和重大事件有:国务院发文加快退出有色金属过剩产能;国务院部署清理规范工程建设领域保证金;证监会发布上市公司重大资产重组管理办法征意。