万科A:布局轨道交通,开启新增长

分析要点。

轨道交通是城市经济圈发展的脉络:在城镇化提升的后半阶段,城市的发展不再以一二三线进行区分,而是以经济圈内外进行区分,而经济圈的打造是以轨道交通的发展为基础和脉络的,特别是城市功能区和城市圈之内城际轨道交通的发展。此外,轨道交通节点涉及到高密度人口的聚集流通,节点的空间场景变现价值很大,而地铁上盖物业属于经营性地产的重要细分领域,有望依赖轨道交通实现人流变现和关联资产增值的正循环。

深圳地铁发展空间很大:深圳是较早实施以公共交通为导向的TOD(transit-orienteddevelopment)模式的城市,而且率先引世界领先的香港地铁参与开发运营。深圳地铁2004年底通车,截至目前才5条线路,全长178公里,在一线城市里面排名最末(上海567km、北京465km、广州261km),根据规划2020年将达到435km,之后在城市经济圈的带动下,运营里程有望达到1000km。万科和深圳地铁资产重组后,可仿照日本东京急行电铁模式,成立合资公司,统筹开发地铁上盖物业,率先把握未来地产增长的主动权。

注入资产优势显著,物廉价美:此次发行股份收购深圳地铁旗下子公司前海国际100%股权,其主要资产是前海枢纽项目T201-0074地块(可售120.3万方,作价325亿,按可售楼面价仅2.7万每平米)和安托山项目T407-0026和0027地块(可售53.3万方,评估价131亿,按可售楼面价仅2.5万每平米)。整体上看收购对价456亿,相对于标的资产账面值PB1.93X。

投资建议。

本次交易完成后,上市公司总股本从110.4亿股增加到139.1亿股,深圳地铁持股20.65%,成为最大单一股东。我们预计公司2016年实现EPS1.90元,对应当前股价13PE,考虑到公司与深圳地铁资产重组和复牌具有不确定性,我们维持增持评级。

风险提示。

资产重组和股票复牌存在较大不确定性。