万科A简要分析:拟议收购资产,新的最大股东浮出水面

最新消息

万科6月18日宣布计划以人民币456.1亿元的总对价从深圳地铁集团收购两个项目。公司将通过以人民币15.88元/股的价格向深圳地铁发行28.7亿A股的方式支付全部交易对价,这一发行价格较过去60个交易日均价(16.96元)折让6.4%,较2015年12月18日、即停牌前交易日的收盘价(24.43元)折让35%,较6月17日H股收盘价(17.52港元)溢价7%。这一拟议发行价较我们当前的2016年底净资产价值预测折让29%,对应1.7倍的2015年市净率和9.7倍的2015年市盈率。这一交易提议正在等待以下各方批准:1)深圳国资委;2)香港联交所;3)董事会;4)股东以及5)证监会。万科已经向证监会申请A股复牌。

分析

1)拟议中的定增规模相当于万科扩大后总股本的21%,深圳地铁将由此成为公司最大股东(图表1)。2)万科将对所收购的南山区两大项目拥有100%权益,从而推动万科在深圳的权益土地储备增长65%,总面积达到390万平方米(项目细则参见图表2)。据管理层表示,这两个项目将不会在2019年之前带来盈利贡献。

潜在影响

我们认为,倘若该交易得以落实,则引入深圳地铁作为公司最大股东将帮助万科实现“地铁+地产”的业务模式,使其在中国地铁高速发展之际抓住地产开发的良机。此举也符合公司成为“城市配套服务商”的长期目标,我们在2015年8月17日的研究报告“万科:2025年市值为何可能翻5倍”中曾对此进行了详细阐述。我们仍对万科A/H暂停评级。