上实发展:营收和净利大增,股价安全垫突出

营收和净利大幅增加。16QI实现营业收入8.97亿元(+89.0%),归母净利润1.04亿元(+57.3%),扣非净利润0.97亿元(+11.8%)房地产销售结转收入增加使业绩大幅增长;投资净收益0.008亿元-100.6%(上年同期:1.48亿元)使得利润增速降低。

Q1综合毛利率45.3%高于15QI和15年末分别13、10个百分点。三费控制方面较年同期大幅下降15.5个百分点至17.5%,财务和管理费用率均降低。至3月末账面预收款26.5亿元,对今年业绩锁定性增强。

财务状况改善,融资成本及负债率大幅降低。截至3月年底资产负债率67%、净负债率76%,较上年末均显著改善。账面货币资金61亿元,超短债16亿元。15年非公开发行3.355亿股募资39.02亿元3月以4.92%的利率发行10亿元公司债券(3+2年期);6月以4.95%的利率发行10亿元的中票(3年期),综合融资成本降至5.63%。

16年3月再发行10亿元5年期公司债,利率降至3.23%,成本再降低。

崇明岛建设提速,提升东滩土地开发价值。集团在崇明东滩地区总共有86平方公里土地,近半可开发,公司已介入大型东滩长者社区开发,规划建面近100万方,供上万老人养老居住。根据权威媒体报道,上海市正酝酿崇明撤县设区相关事宜:《上海市轨道交通近期建设规划(2017-2025》>中崇明线赫然在内,起自浦东金桥终至崇明岛,全长约47km,若开通将极大便利普通市民往来崇明。

解决房地产业务同业竞争迫在眉睫。大股东上实集团承诺2017年年中完成上实发展与上实城开的同业竞争问题。时间紧任务重,整合追在眉睫。上实城开可开发项目22个分布于国内12个城市,可售建面约700万方(权益建面约500万方),超过上实发展的2倍。

集团优质资源整合预期,“产业X+地产”模式培育创新产业并轻资产化。15年定增价11.63元,大股东及高管增持0.22亿股成本11元,公司资产价值14.6元/股,股价安全垫突出。16-18EPS0.44/0.51/0.58元,PE23/20/17倍,再次“强烈推荐”。

风险提示:集团资源整合不及预期:创新业务回报周期长。