京投银泰:更名京投发展,集团A股唯一资本运作平台值得期待

业绩释放营收净利实现大增。15年营收84.3亿元同比增142%,归母净利润1.15亿元同比大增359%,扣非净利润0.44亿元(14年:-3.4亿元),摊薄EPS0.16元基本符合预期(此前预计:0.16元)。主营业务中房地产销售结转收入81.2亿元+159%,整体毛利率26.5%降低lpc。琨御府、公园悦府、新里程项目分别结算40亿元、24亿元和15亿元,毛利率在17%_39%,成本分摊因素致各项目毛利率并不高,但未来部分项目如琨御府有大的提升空间。公司营业利润9.8亿、净利润6.2亿,归母净利润仅1.2亿元的原因:1)京内结算项目主要是合作开发且与大股东合作的权益仅51%,少数股东损益高达5.0亿元:2)计提的跌价损失部分是100%权益由上市公司承担,本期计提鄂尔多斯项目减值准备0.54亿元、针对其未确认的利息收入1.21亿元合计减少利润1.75亿元,对无锡鸿墅项目计提跌价准备1.57亿元。16年度公司预计实现营业收入76.1亿元,16Q1已实现10.0亿元+1,718%、归母净利润0.36亿元(15年:-0.66亿元)。截至3月末预收款57亿元,基本锁定16业绩,按照15年计划72亿元实际超额完成16%看,预计16年仍有望超额完成。

以北京为中心、轨道交通为依托的发展战略定位清晰,短期仍将保持较高业绩释放。

13-15年销售额分别24亿元、71亿元、98亿元,三年复合增速114%;16年公司计划销售62亿元,前三个月已实现签约16.6亿元同比+75%。2016年公司计划新开工25.5万方、竣工37.5万方,后者是15年实际完工量的74%。现有项目未售建面超200万方(含保障房、剔除鄂尔多斯),京内项目大约178万方,总货值在400亿元左右。陆续销售及结算可望维持公司的业绩平稳增长。而依托于大股东北京市基础设施投资有限公司和地铁车辆段上盖房子的技术壁垒,未来在北京市地铁延伸中项目获取空间大。

更名“京投发展”,集团A股唯一资本运作平台值得期待。继去银泰化后(银泰集团剩余股份仅4.05%,其余转让予程少良先生现持股20.78%并解除一致行动人关系),大股东京投集团增持后持股31%,并拟更名为“京投发展”。京投集团现承担着北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资产管理、资本运营及相关资源开发管理等职能,未来不排除继续介入地铁建设和运营领域。至2014年底总资产3806亿元、净资产1255亿元。自2003年成立以来,依托轨道交通及其他基础设施项目的主业投融资,逐步构建了“一体两翼”的战略发展格局:即以轨道交通等政府在建项目投融资业务为主体,以资源开发和股权投资为“两翼”,拓展轨道交通行业相关股权投资布局,加快打造轨道交通全产业链股权投资格局。

公司还通过业务重组,整合轨道交通各种经营资源,形成资源融合发展的资产经营模式。目前“两翼“包括:1)资源开发,一方面是土地资源开发,包括土地一级开发和上盖物业、站点一体化等;另一方面是资产经营开发,包括邻接穿越业务、民用通信项目、自持物业经营等;2)股权投资,成功投资轨道交通相关产业项目以及类金融产业,至2014年累计股权投资总额29.47亿元(以京投公司为出资主体),共管理23家参控股企业,包括6家全资及控股公司(含1家境外上市公司)、17家参股公司(含5家境内上市公司,4家境外上市公司),投资项目包括基石租赁、市政路桥、京投香港、中信股份、七星电子等等。作为集团A股唯一上市平台,有望持续加大对上市公司的支持力度,以更好的发展“一体两翼”战略。

融资及负债有望得到持续改善。15年整体平均融资成本9.35%(14年:9.62%),大股东借款是主要来源之一,项目融资成本偏高。随着央行降息、公司业绩释放降低融资风险溢价和更好地利用公开市场融资,成本有望持续下行。已发公司债7.79亿元、3年期利率4.8%,16年计划再发行20亿私募债,已发行10亿元3年期利率5.24%。15年末资产负债率70%、16年3月底69%,净负债率从14年的627%降至501%,预计将持续改善。

公司市值仅70亿左右而品质优良,更名“京投发展”或成为大股东京投集团A股的资本运作平台,其重要性和发展空间值得期待。投资价值及长期发展已被险资认可,在天时地利人和下,仍有继续吸引稳定战略投资者的可能,值得关注。预测公司16-18eps0.35、0.48、0.61元,RNAV12元/股,给予RNAV平价目标价12元,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:大股东对上市公司支持不及预期;高负债高融资成本。