保利地产:资源丰厚布局良好,加速开发

聚焦城市群发展,核心城市销售金额贡献占比超过90%。15年公司实现销售金额1541亿元(+13%),销售面积1218万方(+14%),回笼金额1529亿元,回笼率达99%(+13个百分点)。15年房地产业务营收1186亿元(+12%),结算收入1186亿元(+12%),结算面积1058.2万方(+11%),毛利率33%。15年底账面预收账款1325亿元,基本锁定16年全年结算业绩。预计16年销售金额1772亿元(+15%)。15年累计发行60亿元中票和50亿元公司债,直接融资占比升至15%,有效降低融资成本至5.2%(-1.3个百分点):长期借款降241亿元至664亿元;销售费用27亿元(+14%);管理费用19亿元(+9%):由于不符合资本化条件的利息及汇兑损失增加,财务费用23亿元(+83%)。净负债率大幅下降至85%(-21个百分点),有息负债1201亿元。

开发资源布局于核心经济圈及城市经济带。截至15年末,在建、拟建项目270个,总建面13476万方,可售容积率建面9927万方在建建面5029万方待开发建面5482万方,累计签约面积4573万方。15年签约建面1218万方.可结算资源丰富。待开发资源中,一二线占74%,满足3年开发需求。15年新增地块50个,可售建面1308万方(一二线占85%),获取成本656亿元(一二线占93%),楼面价5169元/平方米,权益76%,成本优势突出:新开工1403万方(一21%)、竣工1404万方(+3%)接近计划目标。

16年计划投资1673亿元,新开工1750万方(+25%),竣工1650万方(+18%)。

地产业务持续领先,金融、养老加快布局。公司作为开发企业龙头,成本、规模优势不断凸显,目前项目储备丰厚且区位良好,将充分受益于市场好转,未来三年业绩将稳步增长。此外金融、养老业务布局日趋完善,15年其他业务营收48亿元(+38%),毛利率47%。金融:公司将形成信保基金(15年累计管理规模413亿元)、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式。养老:居家、社区、机构养老“三位一体”。

公司将形成以地产开发为主,以地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的业务布局,预计16-18年营业收入为1424、1627、1839亿元,同比增速分别为15%、14%、13%三年CAGR14%最新摊薄EPS为1.35、1.62、1.84元三年CAGR17%,对应PE7、6、5倍,6个月目标价12.5元,对应16年PE9倍,继续“强烈推荐”。

风险提示:销售低于预期,市场波动风险,板块布局不及预期。