天健集团:资源富足受益价值重估,改革成行静待厚积薄发

投资要点:

旧改资源丰富,深圳城市规划升级及房价暴涨后带来巨大开发价值。深莞惠与河源、汕尾“3+2”经济圈建设、福田“一核两廊三带”的空间格局规划,以及深圳大规模的轨道交通建设外延,将直接提升这些处于城市核心区域的旧改项目的价值。1)最典型的是天健工业区的改造,位于深圳核心城区,西邻景田西路,南邻商报路,占地面积6.8万平方米,计容积率总建设面积22万平米,我们预计该项目货值超过200亿元。2)通过内生增长与外延发展,参与城市核心区旧改与棚改以拓展更丰富的开发项目,公司在深圳核心区仍有少量旧改资源,并有望担当深圳旧改不棚改主力为外延发展奠基。3)正在推进与粤通公司的收购整合,加大产业地产版图。粤通旗下拥有华富工业区(占地3.6万方)和狮头岭工业区(占地1.4万方)。

地产开发升级园区项目运营,与产业相融合,打造特色产业园区延长地产开发的周期和可持续性。现有产业地产项目储备建筑面积近110万方:天健科技大厦——建筑面积13.8万方,旨在打造一个集智能化绿色总部基地、创新型产业孵化基地和片区商业配套服务基地为一体的科技产业运营项目;龙岗回龙铺项目工业用地——占地面积3.5万方,若规划改变预计可提高容积率使得建面达11-13万方,拟打造健康医疗相关产业;南山区曙光片区物流用地——公司所属深车联合公司于2015年竞得,占地9万方、规划建面19万方,将承接深圳市内的汽车销售展示终端,并且配套金融、研发、物流、商务、维护、保养等汽车综合服务;坪山坑梓工业厂房及配套——当前建筑面积1.2万平米。此外,公司15年收购取得40%股权的上海漕河泾南桥园区,占地面积25万方,假设最终容积率2.5则规划建面可达约63万方。未来公司在园区开发项目上仍有外延拓展的机会。

深国资综合性整合平台地位进一步确定。天健集团已经打响深圳国企改革第一枪。2015年的一系列的资本动作完全符合深圳国资委“归核”、“引战”和“激励”的国资改革思路,通过定增增强国资控制力、引入战略投资者、斲行员工持股计划、收购粤通公司整合国资优势资源。公司有望成为深圳国资旗下7家地产公司整入的平台之一,其他优质资源也有望持续注入。此前,公司与中国交建旗下的“中交城投”合资成立“中交天健”公司,志在开拓深圳及周边市场的围填海和基础设施投资建设运营业务,而深圳市委书记马兴瑞表示深圳将再填海55平方公里、陆地整备50平方公里左右。近期,公司与深圳巴士集团战略合作,以巴士集团的公共交通和公交场站土地资源为基础,发挥天健集团的开发经验、融资能力、品牌影响等优势,共同推进公交场站的综合立体开发,并在未来城市更新中将保障性住房、商业开发和交通枢纽等项目进行整合开发,共同发掘公交站场的经营潜力。深圳地域有限,土地资源极其稀缺,对土地的升级开发利用是为必然,而天健集团拥有从建筑施工、地产开发到后续商业服务一体化全产业链城市运营经验,有助于其在未来的市政改造中发挥大作用。

可售货值富足,由“基建+地产开发”转向“运营+服务”,增量服务打开成长空间。公司现有项目(含储备项目)未结权益建面约200万方,货值近500亿元,其中深圳超300亿元,可满足3-5年的持续开发。通过深圳旧改与棚改、收购粤通、与深圳巴士合作拓展开发空间,与中交合作打开地下管廊建设、地铁物业和填海等百亿级工程空间。而传统业务的业务升级转向“运营+服务”,通过15年的定增引入高新投、硅谷天堂、红土创新基金等战略投资者,公司将有望分享他们的资源加速自身转型升级。

深圳是本轮深化国企改革的排头兵,而天健是深圳国资改革先锋,发展目标正逐一兑现;公司在原有业务基础上创造条件做大做强夯实基础,厚积薄发,呈现深国资之巨头之气象。“十三五”将是公司战略转型升级之五年,新的发展模式打破成长瓶颈,长期估值提升可期。RNAV19元/股,预测15-17年EPS0.59、0.73、0.89,对应当前股价PE24/19/16倍,6个月目标价19元,继续“强烈推荐”。

风险提示:国企改革进度不及预期,转型不及预期。