万科A2015年业绩点评:品牌溢价开始显现,转型版图初步成型

业绩回顾

2015年公司实现营业收入1955.49亿元,同比增长33.58%;归属上市公司股东的净利润181.19亿元,同比增长15.08%;归属上市公司扣除非经常性损益的净利润为176.16亿元,同比增长13.09%;经营活动产生的现金流量净额为160.46亿元,同比减少61.54%;基本每股收益1.64元/股,同比增长14.84%;加权平均净资产收益率19.14%,较14年减少0.03个百分点。

业绩点评

传统住宅稳健发力,品牌溢价开始显现。2015年公司实现销售面积2067.1万平米,签约金额2614.7亿元,分别同比增长14.3%和20.7%,显著高于同期市场平均水平6.9%和16.6%。

全国市场占有率较14年提升0.18个百分点至3.00%,稳居市场第一。截至报告期末公司合并报表范围共有1840.9万平米已售未结转资源,对应合同金额约为2150.5亿元,分别同比增长10.2%和10.5%,为15年全年营业收入的1.1倍,短期业绩增长无忧。

2015年公司新增加开发项目105个,权益规划建筑面积1580万平米,可售资源充足。平均楼面均价约为4941元/平米,同比增长13.01%,而15年末全国百大城市成交土地楼面均价同比增幅高达43.71%。进入白银时代,行业面临需求不足、地价上涨带来的盈利空间收缩,但是公司坚持不拿高价地块,在非核心区域凭借区域深耕和改造能力弥补地块先天不足,通过不断丰富和拓展产品服务依然实现了全年销售均价3.83%的增幅,品牌溢价持续显现,并且保持了较高的市场活跃度。同时公司事业合伙人以及项目跟投机制的推广也进一步提升项目周转效率,全年期间费用率大幅降低1.4个百分点至4.79%的极低水平,销售毛利率和净利率也分别达到29.35%和13.27%,盈利能力继续保持行业高位水平,体现了公司较强的市场判断和开发经营能力。

物业服务成效显著,开启存量市场新蓝海。截至2015年底公司物业服务项目覆盖全国64个大中城市,服务合同约定建筑面积同比增长107.8%至21487万平米。全年实现营业收入29.7亿元,同比增长49.4%。住宅项目物业服务费当期收缴率高达96.14%,服务质量获得业主的高度认可。期间公司持续升级物业服务模式,通过信息化建设和创新技术实现管理效率的稳步增长。全年公司物管服务毛利率提升7.46个百分点至23.13%,利润同比增长87%,对利润的贡献度提升6个百分点至22%,盈利规模和盈利水平均得以显著提升。

公司通过股权合作以及全委托合作模式积极拓展存量市场。全年在核心区与11家物业公司开展股权合作,通过全委托合作模式签订40个住宅项目,并向非万科开发的377个住宅项目提供了基于“睿服务”体系的物业服务。虽然当前物管服务占总营收的比重仅仅为1.52%,但是公司标准化的管理体系和行业较高的盈利能力在当前并不规范的物管市场优势明显,未来有望实现规模化的扩张,并加速实现公司从开发商向城市服务商的转型。

多元转型有序开展,城市配套服务商日渐成型。报告期内公司围绕“城市配套服务商“的转型目标不断丰富产品服务体系,并提出八爪鱼的战略构想,未来将加强办公综合体、租赁公寓、教育营地、商业广场以及养老地产的建设力度。目前公司长租公寓已开业数量超过1000间,还有超过2万间正在筹备开业,此外公司也在积极探索尝试布局一站式优质素质教育平台,未来进一步提升公司核心业务的产品竞争力和客户粘性,发挥同主营业务的协同效应。

2015年公司新成立物流地产公司,当前共有11个物流地产项目,权益规划建筑面积接近36万平米,随着我国电商渗透率11%超过美国10%,物流地产的业绩转化能力将逐步显现。截止报告期公司已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦5个海外城市,去年贡献销售收入28.8亿元,成熟市场多元化的商业模式和合作开发也将给公司带来新的客户资源、合作伙伴以及宝贵的开发经验。此外公司加大绿色建筑的研究和投入,并开展机器人技术的研究,公司各项主营业务的附加值空间预期进一步提升。报告期内公司以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs,相关金融产品的创新也将为公司证券化的推广积累宝贵的优势。

联手深圳地铁加速产品升级,重组依然存在不确定性。近期公司公告拟与深圳地铁集团签订合作备忘录,公司拟采取向地铁集团发行股份的方式购买其下属公司的股权,收购部分优质地铁上盖物业项目的资产,初步预计交易对价介于400-600亿元之间。深圳地铁集团为深圳大型国有独资企业,总资产达2400亿元,在深圳核心区位拥有诸多优质地铁上盖物业。公司此前一直看好长租群体对于地铁物业的消费依赖,此次合作将通过强强联合增加公司的产品特色和附加值空间,符合公司长租公寓的建设和转型思路。同时随着近期招商+蛇口、中交+中房、中海+中信等重量级房企之间重组纷纷推进,房地产将迎来巨无霸的时代。公司公告称目前还在与其他潜在对手进行谈判和协商,预计也计划通过并购重组进一步扩大规模经济。考虑到公司资产重组处于初级阶段以及公司股权的分散性,当前总体方案仍具有较大不确定性。

总体来看,当前万科进入全国66个大中城市,基本覆盖长三角、珠三角、环渤海以及中西部城市群等主要经济中心区域,在行业内拥有领先的区域深耕能力以及成熟的开发运营经验。虽然在行业长期回归趋势下难以逆周期实现开发业务的持续增长,但是公司基于传统产业链的转型业务同当前商业模式结合紧密,并且掌握着存量市场和广大业主的一手信息,享有同新型模式对接的先行优势,未来将持续发挥行业风向标的指引作用。

风险提示

销售复苏难以持续;区域市场过热导致政策态度转向;转型业务短期难以形成业绩突破。