上实发展:上海国企改革先行者

投资要点:

上海国资国企改革的先行者,地产业务整合将继续。大股东上实集团属上海国资委实际控制,以医药、基建、房地产和消费品四大产业为主体的大型综合性企业集团。集团旗下原涉及房地产业务的主要有三块,即上投控股(未上市)上实发展( 600748.SH)和在港上市的上实城开( 0563.HK)。通过本次定增纳入上投控股原有的6个地产项目和一个房产服务公司,基本解决了与之所涉及的同业竞争问题。根据承诺,到2017年中解决与上实城开的同业竞争问题。上实城开现有可开发项目22个分布于国内12个城市,可售建面约712万方(含在建和储备项目,权益建面约532万方),未结建面超800万方,超过上实发展增发后未售货值的2倍。上实城开还拥有64万方投资物业,包含写字楼、商业和少量住宅,主要分布于京沪深圳核心城市。二者若整合,则地产业务年营收可达百亿,规模优势体现,整体资源分配也更加平衡,对业绩的推动也会更显著。

集团在培育资源可望成为公司长远发展的支撑。公司已介入东滩长者社区开发,该项目位于崇明东滩,规划为建面近100万方、可供上万老人居住的大型养老社区,目前一期项目面世,深受欢迎,在上海市场养老矛盾突出、需多供少的市场上大有可为。更长远的,集团在崇明东滩86平方公里土地上培育着养老、医疗、教育和现代化农业等优质资源,公司有望受益。同时,公司与新扬子资本打造的we+联合办公得到集团资源的有力支持,通过内生及外延迅速扩张规模。

面对年初市场大幅调整,以高于市价完成定增发行,表明认购对象对公司价值的认可。7名特定对象以11.63元/股认购本次新发行股份3.355亿股,募资39亿元(其中1.39亿元以龙创节能股权认购),锁定期3年。在增发和公司实际控制人及其一致行动人在二级市场多次增持完成后,大股东上实地产发展持股比例由63.65%变为48.60%,大股东及其一致行动人持股比例从原69.95%降至60%左右,新进战略投资者一定程度上改善了公司股权结构。

董事长增持彰显未来信心。公司董事长在1月14、15日以自有资金共增持10.12万股占公司总股本0.0093%,预计成本在11元左右,董事长承诺6个月内不减持。我们认为此举一方面积极维护了当时股价的稳定,另一方面则表明对公司发展的信心,增强了市值管理动力。

在国企改革的大背景下,随集团承诺的在2017年中完全解决同业竞争问题值得期待,公司自身也在坚守主业的同时适度多元,培育创新产业轻资产化,为未来盈利和估值带来更多更好的空间。公司资产合理估值为14.63元,当前股价下有估值保底,上有传统开发业务向智慧城市运营轻资产模式转型及集团持续优质资源整合带来高增长空间,维持6个月目标价16元,再次“强烈推荐”,15 -17年EPS0.36、0.41、0.48元,对应当前股价PE30、27、23倍。

风险提示:集团资源整合不及预期;创新业务回报周期长;宏观经济形势不及预期。