上实发展:开启集团资源整合,智慧城市运营新模式

公司公告,公司本次非公开发行A股的申请获证监会发审委审核通过。另公告子公司竟得上海市虹口区北外滩89号地块。我们10月份发布了近期市场上唯一的深度报告,对集团有望整合的资源、公司在智慧城市运营的布局进行了梳理,并持续推荐,至26日收盘股价上涨31%。

投资要点:

本次定增只是集团房地产等优质资源整合的开始。受行业调控影响,公司11年来营收增速差强人意,集团承诺的同业竞争问题也一直未有效实施。本次定增获批对公司发展意义重大:公司拟非公开发股募集资金48亿(除龙创节能股权作价,现金认购规模下调至466,074万元,相比原预案减少投向青岛国际啤酒城项目的12亿元),其中34亿元用于收购上投控股100%股权。至此,“上海上实”方面,除持有的上海海外联合投资公司17.65%股权尚未解决外,已通过股权转让等方式解决了原有的全部同业竞争问题。短期看,这只是集团房地产等优质资源整合的开始,中期,公司与“上实城开00563.HK”的同业竞争问题也将得到彻底的解决(上实城开未售货值超1250亿元,是公司增发前和增发后未售货值的4倍和3倍)。公司更长远的发展,可望得到集团长期在崇明岛培育的、发展潜力前景俱佳的养老医疗教育和现代化农业等的优质资源的支持。

聚焦上海深耕华东,夯实主业盈利基础。在房地产开发方面:本次定增纳入6个房地产开发项目和1个物业服务公司,可售货值将增加40%:收缩战线摒弃全国分散布局战略,聚焦上海、青岛及成渝等有品牌、客户资源优势的潜力区域。26日子公司以32.3亿元竞得上海金三角虹口滨江金融城地块,携手日本森大厦强势回归上海大本营,该地块为公司参与的北外滩旧城改造项目,后续仍有获取该区域项目的可能,并规划与美国音乐剧剧院合作打造音乐文化地产。该地块占地面积2.3万方、计容积率建面12.67万方,楼面价2.55万元/平米。适度加大优质物业持有运营,同时将地产开发与文化、金融、养老等相结合,提升盈利空间和可持续性。

主业升级,由城市开发转向智慧城市运营,盈利和估值空间打开。借助主业+互联网等技术,积极培育、布局新兴产业进行横向多元化,推进地产与新兴产业实现跨界深度融合。公司持续构建智慧城市生态系统,现有产业包括:1)誉德动力、龙创节能(定增后对龙创节能股权增至70%,进入建筑节能领域,延伸房地产产业链)、上海众鑫建筑设计研究院,增强产品设计及绿色节能能力;2)公司联合柯罗尼新扬子基金成立“帷迦科技”打造众创空间地产We+,提供颠覆传统办公楼出租模式的、具有创业生态的办公空间和增值服务,为公司着力存量物业二次开发、探索产业模式转型赢得良好开局。We+迎合当下“大众创业、万众创新”时代潮流对创业社区的需求,商业模式清晰,当前业内唯一“国资”背景,在集团及公司强力支持下,有望快速通过内生及外延形成规模,做到业内第-;3)云图科技,搭建基于室内定位网络及相关服务为基础的物理感知网;4)北京复方科技,“互联网+”的医药服务生态体系,整合电子处方、合理用药、药品分发、服药依从性管理等在线应用,已签约北京3100多家药店,并将向河北、山东等省扩张。

智慧城市运营对公司估值提升明显,we+众创空间增厚公司估值每股1.66元。除龙创节能,对公司估值增厚明显的还有We+项目。We+现已经有5家项目在运营,包括北京2家、上海2家和杭州1家在管物业面积约1万平米,预计今年底可达到10家,16年有望做到20-30家、办公面积约4万平米。仅办公空间的出租预计明年可产生1.5亿元收入,而We+创立的“共享“办公空间中,增值服务空间广阔,可使收入和利润水平大幅增长。参照美国Wework,其在管理约20万平方英尺(约2万平米)办公平台时市场估值近50亿美元,按2014年年化收入换算出来的市值/收入比例接近100,暂给予we+人民币40亿元的估值,对应上市公司权益增厚约18亿元。

公司近年业绩平稳且受行业管制影响整合不力,较少受到资本市场的关注,但而今在国企改革的大背景下,随集团承诺的在17年前完全解决同业竞争问题的期限将至,本次定增开启集团资源整合的第一步。公司自身也在坚守主业的同时适度多元,培育创新产业轻资产化,都将为公司盈利和估值带来更多更好的空间。我们10月份发布了近期市场上唯一的深度报告,并持续推荐,至26日收盘股价上涨31%。

我们继续看好集团持续优质资源整合和传统开发业务向创新智慧城市运营转型对公司业绩及估值的提升和对公司股价的支撑作用,当前公司资产合理估值为14.5元=房地产项目RNAV10.86+龙创节能1.94+帷迦1.66。我们分不同时期来看公司估值,短期看本次的增发和转型业务对估值的增厚作用,中期看集团资源整合,更远期则看养老、教育、医疗等集团更雄厚资源支持和公司在智慧城市的收获期。当前股价下有估值保底,上有传统开发业务向智慧城市运营轻资产模式转型及集团持续优质资源整合带来高增长空间,给予6个月目标价18元,提高投资评级至“强烈推荐”,15-17年EPS0.45、0.57、0.66元(摊薄前),对应当前股价PE31、24、21倍。

风险提示:集团资源整合不及预期;创新业务回报周期长;宏观经济形势不及预期。