千亿储备背后 阳光城升级“3+X”战略

“未来，阳光城(000671,买入)在北京还会进一步拓展。”11月20日“CREDIA2015中国房地产投资人会议”上，闽系房企龙头阳光城集团股份有限公司（简称“阳光城”，上市代码：000671）董事局主席林腾蛟感慨道，除了招拍挂，阳光城还会通过并购等方式在北京积极部署，未来两三年会有新项目跟大家见面。

就在此前的13日，在备受瞩目的北京通州土拍鏖战中，阳光城力压群雄，以总价18.73亿元竞得北京市通州区台湖镇B-07住宅地块，首次成功进入北京市场。

四天后，在大本营福建，阳光城联手融侨击败保利、世茂、正荣、泰禾等房企，以51.5亿元夺得福州“台屿旧屋区改造项目”320亩“烫金”地块。

事实上，在此前的8-10月份，阳光城已先后在上海、青岛、厦门、杭州、苏州等多个城市捷报频传、摘得多幅地块。一系列动作背后，阳光城长期战略布局的意味尤为明显。

“2015年，阳光城全国区域布局战略上升级推出‘3+X’战略，”阳光城相关人士告诉时代周报记者，即在深耕长三角和大福建两大核心区域的基础上，进一步将京津冀区域作为战略主引擎培育，同时密切关注其他城市的战略机会点。

进京开疆拓土

13日下午3点，北京市朝通州区台湖镇B-07住宅地块进入现场竞价环节。经过与万科首开联合体、泰禾、保利、葛洲坝(600068,买入)等8家全国一线龙头房企的激烈角逐，阳光城最终以18.73亿元拔得头筹。

这是阳光城首次进入北京市场，其一举将通州台湖4.2万平方米土储收入麾下。据中原地产首席分析师张大伟测算，剔除保障房后，该地块的楼面价达3.8万/平方米，成为台湖片区的新地王，而项目未来的售价或将超8万元/平方米。

在北京业内人士看来，阳光城拿下了北京一宗有巨大发展潜力的地块。今年，北京通州成为承接北京未来发展的“城市副中心”，台湖板块更是占据京津冀一体化桥头堡关键位置。

台湖区域成为北京热度最高的土地以及商品房成交区域之一。2013年开始，通州住宅用地供应大幅下滑，根据机构统计，截至2015年10月的3年间，通州仅成交宅地8宗，纯商品住宅地块更是日益稀缺。

“借政策利好东风，阳光城力压一众企业夺地成功，‘收割’进京硕果正逢其时，再度展现出闽系冠军企业的实力。”在阳光城的内部通告中，如此评价其“首次进京”之举。

时代周报记者从多方渠道了解到，早在两三年前，阳光城就在找一个合适机会进入北京，只不过这种想法未曾有过更多公开表露。而从今年年初开始，阳光城几乎参与了北京所有的招拍挂，因为竞争过于激烈，阳光城现在才完成在北京的落子。

在市场人士看来，阳光城布局北京迎来柳暗花明，与其掌舵者的更迭也有很大程度的吻合。今年年初，阳光城领袖人物陈凯辞任总裁一职，继任者为原执掌福建区域的张海民。公开资料显示，张海民履历表中，万科北京营销总的头衔赫然在列，并置于其职场经历描述的首条。

再夺福州“烫金”地

11月17日上午，阳光城“根据地”福州传来捷报。

这一天，阳光城联手融侨缔结的“最强战队”最终击败多个实力房企，成功夺得福州宗地2015-35号“台屿旧屋区改造项目”地块。51.5亿元的成交总价，登顶福州2015年度总价新高。

上述“台屿旧屋区改造项目”地块，位于福州仓山区凤山路南侧，金洲南路东侧。依托海峡奥体中心和飞凤山，拥有独特的临江拥山自然环境，占地约21.38万平方米（合320.72亩）的“台屿旧屋区改造项目”地块是福州难得一见的优质商住“烫金”用地。

这也是继阳光城·新界、阳光城·丽兹公馆、福州阳光天地之后，阳光城在福州奥体板块斩获的第四个项目。

深耕福州20年，阳光城为福州建设宜居城市贡献了一大批优质项目。

“福州每10个人当中，就至少有1个选择阳光城品牌房子，”在福州当地是这样评价阳光城的，无论是从销售金额还是销售面积，阳光城是福州唯一一个市场占有率均超10%的房企。

数据显示，2014年，阳光城福州公司分别以71.12亿元和54.18万平方米再次荣膺2014年福州楼市“双冠王”。而阳光城立基福州、冠居福州，已连续三年荣膺福州楼市“双冠王”，持续领跑福州楼市。

今年10月18日，在福州开幕的全国第一届青运会上，阳光城作为官方指定的青运村唯一承建商和物业服务商，成为福建圆梦青运的中坚力量，并奠定了福州奥体板块开发深度参与者的行业地位。

不止在福州，今年以来，阳光城在福建区域动作频频。2015年5月12日，阳光城以8.9亿元受让福建华鑫通国际旅游业有限公司50%股权，收获该公司旗下厦门两宗合计11.26万平方米的土地。8月18日下午，阳光城再以13.09亿元再夺大厦门两幅靓地。9月10日，阳光城以4.07亿元摘晋江两宗地。

“在大本营福建，阳光城已构建福州、厦门‘南北双核’引擎，并分别辐射周边潜力区域。”阳光城相关人士如是指出，此番牵手亲密伙伴融侨集团成功夺地，可谓强强联合，未来双方将通力合作，共赢奥体板块美好蓝图。

“3+X”战略升级

无论是大本营福建，还是首次进入的北京，并不是阳光城2015年斩获全部战场。

林腾蛟透露：“今年（阳光城）的累计有1000亿元货值储备。”据他介绍，阳光城的布局是这样的：大福建根据地100亿元，上海、苏州、杭州等长三角城市有几百亿，其余在北京及周边、深圳等项目上。

“我们主要布局一线城市，关注人口基数比较大、经济基础比较好的前20个城市，比如在上海拿地比较多，还有北京、深圳等。”林腾蛟说。

与此前相比，阳光城战略布局明显升级。在原总裁陈凯时代，阳光城发展多集中在福州、厦门、西安、上海四个城市。其间，阳光城的拿地扩张也更多是以“深耕”为导向。

正是如此，在阳光城内部将其战略规划定义为“2+X”战略：2是指大福建、长三角两大区域，X是指多个潜力城市。

但随着新总裁张海民的上任，阳光城战略出现升级调整。细心的人士会发现，其后阳光城对外宣传发生了明显变化：2015年，阳光城全面升级推出‘3+X战略’，即持续深耕大福建、长三角区域，培育京津冀成为又一重要引擎区域，同时关注全国多个潜力城市。

一位长期跟踪研究阳光城的克而瑞信息集团研究中心研究员对时代周报记者分析，阳光城的“3+X”战略的升级，不仅仅体现在从2到3上，更是一系列的升级。“首先，在进入京津冀的同时，不忘在长三角、大福建继续夯实基础，如此才有了福建、厦门、上海、杭州、苏州先后拿下多幅地块。同样体现在X数量的增加上，阳光城近年还首次进入了青岛、深圳等城市。”

阳光城相关人士亦透露，除了北京之外，目前深圳、郑州、南京都是其战略计划进入的城市。而为了确保阳光城京津冀战略的实施，阳光城做了大量的准备工作，其中与中民投、平安信托等金融巨头的强强联合，将为阳光城后续进军京津冀，深耕大福建、长三角提供强劲的资金支持和巨大发展空间。

“思路决定出路，布局决定结局，在阳光城这里有很好的体现，这或多或少是其近年来保持高速增长的原因之一。”上述研究员告诉时代周报记者。

实际上，区域布局优化给阳光城带来的利润提升已经开始在业绩层面有了体现。据中信建投研报显示，今年前三季阳光城的综合毛利率为30.74%，同比增长1.2个百分点。