70亿定增护航产业新城 华夏幸福“再超车”坐稳前十

政策面对于房地产企业股权融资放宽之后,行业龙头纷纷行动起来。

日前,包括万达、富力等披露招股说明书申报稿,属意回归A股。而华夏幸福亦在11月11日晚间公告,公司非公开发行A股股票获得中国证监会发审委审核通过,拟募集资金不超过70亿元,则成为A股再融资的一个标杆。

从募投项目来看,华夏幸福募投资金主要投向京津冀项目。而现阶段,京津冀协同发展上升到国家战略高度,多个券商分析人士预测,未来环北京地区迎来区域价值重估,也令这些项目的前景颇值得关注。

“本次股权融资能够直接为公司注入70亿权益资本,从而优化公司资本结构,降低公司资产负债率,进一步打开多元化融资空间。”华夏幸福人士回应。

如何具体的理解,70亿再融资实施之后,将给华夏幸福直接带来,以及未来将撬动出现的一系列变化?

从以往的经验来看,华夏幸福作为打造产业新城引领者,擅于区域聚焦、模式复制,以特有的运营模式连续5年维持高速成长。恰逢华夏幸福三季报刚刚披露,不同维度的数据也将这一系列信息整体呈现出来。

政策开闸 多路开花

根据公司已公告的发行预案(修订稿),公司拟向不超过10名特定投资者非公开发行不超过34,180万股,发行价格不低于20.48元/股,拟募集资金不超过70亿元。

值得关注的是,这一项目是近期证监会批复的再融资方案中募集资金额度最高的案例。同时,这也是华夏幸福自2011年上市之后,首次通过定向增发进行融资。

“一方面反映出,政府对于京津冀协同发展的支持态度,另一方面,也反映出监管层对于华夏幸福实力的认可。”日前,北京某券商行业分析人指出。日前,这家券商的研究所刚刚发布针对华夏幸福“强烈推荐”的研报。

根据华夏幸福公告,非公开发行募得资金将投入固安和大厂,这是公司最早开发的两个产业园区。

“60 多亿资金的注入有望加速释放价值 ,同时有利于增强公司财务结构的稳定性和抗风险能力。”上述券商分析人士指出。

在非公开发行之前,华夏幸福主要通过发债融资。发债融资的成本均在6%以内,已经大幅度改善了公司的财务成本。在此背景下,随着公司股权融资的实施,从而得以更有效的降低融资成本。

“在传统融资模式的基础上,上市公司不断拓宽融资渠道,引入多元化资金来源,作为公司经营回款的补充,有利于满足公司资金需要,在京津冀协同发展重大机遇中保有战略主动性,把握发展机遇。”一位熟悉华夏幸福的人士指出。

而来自券商的分析认为,随着后续随着募集资金投资项目的完成,将有助于华夏幸福每股收益和净资产收益率的提升,促进园区滚动开发和全国范围内业务的拓展。

产融矩阵 优势独显

实际上华夏幸福园区滚动开发和全国范围内的业务拓展,正式华夏幸福独特的经营优势所在。

根据笔者掌握的情况,仅10月份以来,华夏幸福新增了安徽省马鞍山市地区、河北任丘市南部等约定区域的委托开发权。今年上半年,华夏幸福还取得了四川仁寿、安徽滁州、上海枫泾等地约定区域的委托开发权,初步实现了长江经济带的战略布局。“主要是因为华夏幸福独特的PPP模式(政府和社会资本合作)和‘产融新城’的产业新城建设,获得了中央和地方政府的认可。

7月28日,国务院办公厅通报表扬了全国第二次大督查发现的典型做法。河北省固安县政府与华夏幸福共同探索的PPP模式,作为地方政府与企业在实践中创造出的典型经验做法,榜上有名。

在本次定增投向的固安和大厂之外,华夏幸福目前已经在香河、怀来、沈阳、无锡、武汉等全国30多个区域进行布局。

“在产业新城上,华夏幸福可谓行业的标杆。”来自一位业内人士的评价指出。尤其是在产业搭建上,日前,华夏幸福与中国科技产业化促进会打造科技产业化联盟,集创新产业集群及企业、学术科研机构、政府科技成果资源于一体,进行“产、政、学、研”深度融合创新,也被认为是行业又一重大里程碑。

而其他的,比如与任丘市政府、中国石油三强联手打造华油智慧新城,则是政府、央企、产业新城运营商创新合作和城市共建的开拓性实践;2015年10月,华夏幸福与北京北方车辆集团有限公司签署战略合作框架协议,就北方尼奥普兰客车、北方旅居房车和北方车辆智能制造项目的研发、生产、制造落户甲方产业园区达成战略合作意向,牢固把握军民融合发展上升为国家战略的历史机。2015年7月,华夏幸福还与北京电影学院签署合作框架协议书,共同打造专业化“北京东部影视产业集群”,将北京电影学院顶尖影视人才、技术及内容资源注入大厂园区,体现产业联盟战略的优越性和可复制性。

逆势增长 经营突围

这一系列的布局开始初现明显的经营成效。

根据日前华夏幸福披露的三季报,2015年1-9月销售额共完成449.17亿元,比2014年同期增长20%。继2015年中期销售金额历史性首次进入销售金额前十强后,持续保持行业销售金额前十强排名,表明公司综合实力稳定跻身行业前十强。

颇令同行业歆羡的两组数据是,一方面,2015年华夏幸福前三季度公司经营活动净现金流为24.24亿,同比实现大幅增长;另一方面,截至2015年三季度末,公司预收款项余额600.29亿元,在2014年末基础上大幅增长36.5%。预计将在未来3年内逐步结转为公司的营业收入与净利润,锁定公司未来三年的经营业绩。

根据华夏幸福三季报数据,在同行业多个龙头前三季度负增长的背景下,华夏幸福实现归属母公司所有者的净利润37.63亿元,同比大幅增长33.4%。

“固安、大厂等成熟园区持续贡献稳定净现金流,部分二三梯队园区开始贡献现金回款,华夏幸福模式优势逐渐显现。”上述分析人士同时指出。

除了受到国务院和相关部委的称许之外,江苏省财政厅在其官方网站发布了《关于公布2015年度政府和社会资本合作(PPP)入库项目的通知》,无锡市南长区政府与华夏幸福以PPP模式合作开发的无锡市南长滨河新城项目作为唯一产业新城案例入选该项目库。

短期而言,面对北京张家口联合申办冬奥会成功是京津冀协同发展国家战略新的增长点和突破口,华夏幸福在怀来、涿鹿园区价值有望迅速提升。消息显示,连接北京及张家口的京张高铁将于2019年开通。届时北京城区到延庆只需要20分钟,到崇礼只需50分钟,大大缩短北京市区到延庆、怀来、涿鹿、张家口等地的时间成本。

随着上述区域承载部分首都职能,华夏幸福或有望更迅速的复制固安和大厂的模式。