华夏幸福:定增获批产业提速,足球冲超幸福时刻

公司公告,非公开发行A股股票方案获得中国证监会发审委审核通过。

投资要点:

70亿定增加码京津冀开发,上市后首次股权融资意义重大。公司拟非公开发股募集70亿元资金,其中44.5亿、20.5亿分别投入固安、大厂的项目开发,剩余5亿偿还贷款。受益于近期房地产定增审批提速,公司方案得以通过审核,对公司发展意义重大:1)这是公司自2011年借壳上市以来首次股权融资,并且是近期获批方案中募集资金额度最高的,反映出政府对于京津冀协同发展的支持态度和对公司实力的认可;2)本次非公开发行募得资金将投入固安和大厂,这是公司最早开发的两个产业园区,初期建设卓有成效,60多亿资金的注入有望加速释放价值;3)有利于增强公司财务结构的稳定性和抗风险能力:由于业务扩张及近期增加债券融资带来负债增加,公司三季度末净负债率首次超100%,非公开发行后公司资产负债率将显著下降;4)后续随着募集资金投资项目的完成将有助于公司每股收益和净资产收益率的提升,促进园区滚动开发和全国范围内业务的拓展。

志在千里:提速战略布局京津冀、长江经济带。公司10月以来,又新增安徽省马鞍山市和县约定区域155km2、河北任丘市南部约定区域(含此前公告的华油智慧新城项目)约45.8km2土地委托开发权。至此,公司环首都经济圈受托开发土地面积超过2000km2、长三角区域约450km2,全国累计委托受托开发区域面积超过2600km2。公司独特的PPP模式和“产城融合”的产业新城建设,获得中央和地方政府认可,未来将愈加成为各地政府争相合作的对象,合作方式也从县级政府部门向更高层次的市级、省级发展,业务拓展和区域协调将更舒畅。

多方资金助力产业新城建建设。除公司非公开发股、债权融资外,公司与多家银行、金融机构保持了良好的合作关系。已有平安大华、金百利、大成创新等多家金融机构与公司签订增资协议,向公司香河、任丘等地的项目子公司注资。公司在快速拓展业务规模之时,多渠道融资顺畅,得以保持资金链条的完整循环。

华夏幸福足球队高调冲超,产业布局迎来幸福时刻。早在2014年底,上市公司通过旗下全资子公司廊坊京御房地产收购河北中基足球俱乐部100%股权,并在年初将之更名为河北华夏幸福足球俱乐部。彼时以相对低成本入主该中甲球队,显著受益于年初中央深改组通过的《中国足球改革总体方案》对足球乃至整个体育行业的改革,并且在11月初得以顺利冲超,球队价值迅速提升。“地产+足球“模式已被多家行业公司证明为双赢的组合,恒大足球在新三板的挂牌上市也为足球俱乐部的未来脱离母公司独立发展提供借鉴。除收购足球队外,公司目前还成立了文化公司,涉足影视文化、文化会展、资讯以及文化经纪产业,宏伟的产业布局前景可期。

对于拥有独特经营壁垒垄断环北京超2000km2土地委托开发权、产业服务结构不断升级的高增长公司,受京津冀一体化提速推进及产业发展服务落地催化,其应有别于传统房地产企业的价值,估值中长期应和园区开发和创新性公司接近。我们在接近底部发布深度报告持续推荐,10月以来公司股价稳步走高,最高涨幅近27%,再融资过会提速公司价值释放,长期估值大幅提升值得期待。维持预测15-17年EPS1.87、2.41、3.14元,对应PE14/11/8倍,6个月目标价35元,对应15年PE19倍,再次“强烈推荐”。

风险提示:京津冀一体化不及预期,产业发展的不确定性,模式的可复制性待检验。