华夏幸福:业绩、销售持续高增长

前3季度净利润同比增49%,净资产收益率高达41%2013年前3季度,华夏幸福(600340.CH/人民币23.60,买入)实现营业收入138亿元,同比增长99%;净利润22亿元,同比增长49%;合每股收益1.68元;毛利率和净利率为36.0%与16.1%,分别较去年同期下降了11.2和5.5个百分点。3季度中,公司实现净利润4.5亿元,同比增长94%,合每股收益0.34元。公司加权平均净资产收益率为41.32%,在已披露2013年三季报的上市房企中位居榜首。

公司毛利率下降有两方面原因:(1)地产结算收入占比提升,但毛利率更高的产业发展服务收入占比下降,这是公司地产销售规模快速增长的必然结果,但换来的是结算收入快速增长;(2)11-12年降价项目进入结算导致园区地产和城市地产毛利率分别下降,主要受后者的影响更大一点,这部分毛利率预计明年将有所回升。

前3季度销售248亿元,上调全年销售预测至315亿2013年前3季度,实现销售面积232万平米,同比增长22%;销售金额248亿元,同比增长79%,完成全年销售计划的89%;其中,园区回款约49亿元,同比增长161%,地产销售约199亿元,同比增长66%,按项目来看,固安项目76亿、大厂项目79亿和廊坊项目40亿元,其余少量为苏家屯项目和丰台项目;对应地产销售均价为8,552元/平米,同比增长36%,这主要得益于固安和大厂销售均价的大幅增长。

按照目前的销售情况,我们预计4季度销售预测为60亿元(前3季度平均66亿元),那么全年地产销售超255亿元,同时考虑约55亿元园区回款,因此,我们上调公司全年整体销售额至315亿元,同比增长49%。

报告期末,公司的预收款项为326亿元,分别锁定了我们对公司2013-15年的房地产业务预测收入的100%、100%和96%,锁定表现远好于行业平均水平。

拿地成本优势明显,净负债率有所上升前3季度,拿地面积371万平米,同比增长88%,拿地金额41亿元,同比增长255%,拿地金额占比当期地产销售21%,楼面价1,100元/平米,同比增长89%,楼面价占比当期销售均价为13%,低于行业30-40%的平均水平,拿地成本优势非常突出。

报告期末,公司资产负债率为89.6%,剔除预售账款后负债率仅为37.5%,净负债率为67.5%,较年初提高了22个百分点;公司持有货币资金100亿元,为一年内到期借款的1.6倍。

报告期内,三项费用率较去年同期下降4.5个百分点至7.7%,其中,管理费用率、销售费用率和财务费用率分别下降3.0、2.0和提高0.6个百分点至2.8%、4.7%和0.3%。

维持买入评级前3季度,华夏幸福受益于环北京区域的火爆市场,实现了销售量价齐涨,整体销售额达248亿元,完成年初目标近9成,我们预测公司全年销售有望达315亿元,同比增长近五成;园区方面,3季度中公司在环北京区域连续落子霸州和永清,尤其后者未来将协同固安承接北京外溢需求,共同受益于机场的建设;此外,3季度中,公司与中国国际电视总公司实现战略合作将加强公司在文化传媒产业方面的招商能力;公司与中国电力投资集团签订分布式光伏能源项目也将增加园区吸引力的同时为园区增收;而公司获得交行河北分行200亿元授信,将进一步拓展公司的融资渠道。我们维持公司2013-14年盈利预测为2.66元和3.38元,维持买入评级。