万科A:销售平稳增长,谋变仍未止步

投资要点:

销售平稳增长,预计4季度仍有出色表现。9月签约244.2亿元、184.2万方,环比分别+9.8%、+7.3%,同比分别增24.7%、11.2%,虽然9月单月销售金额同比增速较此前5个月有所放缓,但其仍是历史第4高,并已连续5月单月销售破200亿元。1-9月累计签约1804.7亿元,同比增21.1%。年初,我们预计销量可能超出我们之前全年2400亿(同比+12%)的预期,仍当前市场及公司可售货值储备情况来看,预计四季度单月销售仍能保持200+亿元,全年有望达2500-2580亿元(+16%~20%)。

土地投资相对积极。9月新增7项目,分布于深圳、东莞、无锡、佛山、大连、青岛、太原,合计权益建面35.6万方,支付地价款18.0亿元;受深圳高地价地块(1.4万元/平米)影响本月拿地均价5056元/平米,但今年累计拿地均价仅3698元/平米,同比+9%。前9月累计新增项目权益建面883万方、支付土地价款327亿元,同比分别+113%、+133%。

在土地价格高企之际,公司将探索收购现成物业、合作开发等方式获取项目。

物流地产加速全国网点布局,思谋创新经营方式。新抦露2物流地产项目,分别位于长沙、成都,合计占地16.9万方、总建筑面积12.5万方,权益地价1018元/平米。至此,公司已经抦露了6处项目,合计占地面积56.7万方、总建筑面积38.8万方,权益建面22.3万方,楼面均价999.4元/平米,成本低于平均物流项目地价。考虑到纯物流地产项目土地获取较为困难,公司正探索不物流地产行业翘首普洛斯相区别的方式进行开发运营,以求迅速形成规模和并取得盈利,最终超越普洛斯。

融资成本创新低,回购择机而行。公司已发行50亿元5年期债券,利率仅3.50%,创房企国内债券融资成本新低,按此前公告剩余40亿公司债或将于近期发行。自8月底股东大会通过回购议案以后,至9月30日,公司回购A股约1248万股,占公司总股本的比例为0.113%,成交价12.57~13.16元/股,支付总金额1.6亿元(含交易费用)。股东大会批准的100亿元回购额度尚有98.4亿可用,稳守投资价值底线。

受益于政策刺激下行业销售回暖,万科今年的销售屡创新高,在行业优胜劣汰之际,以其品牌优势和与业技能获取更多商机。企业盈利改善,物业服务、物流地产、出租公寓、教育营地等多元化业务提速拓展打开估值提升空间。作为低估值行业龙头绩优蓝筹股,当然成为配置的不二选择。维持预测15-17年EPS1.70、1.91和2.15元,对应PE8/7/7倍;房地产开发业务RNAV16.29,目前股价RNAV8折交易,继续“强烈推荐”。

风险提示:行业回暖低于预期;公司转型收效尚待时间检验。