苏宁环球:转型意志坚定,步伐愈发清晰

事项:

公司公告:1、增资苏宁文化公司,注册资本由1亿增至5亿,并将根据投资落实情况继续追加注册资本,全面保障公司在文化传媒领域的发展;2、预计全年净利润6.3-8.3亿元同比增长30-70%,EPS0.31-0.41元。

评论:

公司已插上影视的翅膀,正迈向正确的道路

公司7月18日发布公告收购苏宁文化并增资+收购上海鸿霆影业51%的股份,我们在点评报告《插上“影视”的翅膀,维持推荐评级》中阐述了对公司停止拿地、积极布局文化传媒业这一重大战略转型的观点,认为公司业绩锁定性高、多元化战略有望提振估值,给予推荐。公司中报再谈转型,提出要“积极拓展大文化产业,提升文化产业业务收入比重,优化公司资产配置,实现公司业务发展双轮驱动”。

本次大幅增资苏宁文化,进一步彰显其转型意志

本次公告将苏宁文化公司的注册资本由1亿元增加至5亿元,并承诺将根据投资落实情况继续追加注册资本,全面保障公司在文化传媒领域的发展。此次增资行为再次证明了公司降低地产业务比重、转型文化传媒产业的坚定决心,未来不排除由“双轮驱动”转向“一元化”的可能。作为公司转型文化传媒业的平台,苏宁文化充足的资金保证其在找到合适的兼并收购机会时可以顺利进行操作,结合之前公告的“正在进行影视行业人才储备和核心团队的组建工作”,我们有理由相信公司进军文化领域并非仓促“玩票”行为,而是经历深思熟虑后意志坚定的重大战略转型!

公司正走出战略迷失,随着治理结构和激励机制改善,在转型道路上会越来越顺

公司在地产开发方面“异地复制”及“本土深耕”的能力并算不高,但其储备丰厚的江北地块因历史原因而地价低廉、毛利率较高,而过去十年又处在一个房价持续飙涨的大时代,因此公司陷入了“江北项目卖得快些还是卖得慢些”的迷思:卖得快,眼看未来房价涨,这些便宜的地再也拿不到;卖得慢,损益表又出不了业绩。公司虽然在经历芜湖扩张不顺的教训后,意识到自己“异地复制”的能力不足,但由于“去地产”后往何处转型的方向迟迟无法确定,于是公司对江北的低地价、高毛利项目依然采取了缓慢去化的策略,静待战略转型方向的明晰!这也导致了过去几年销售和利润的波动。同时,个别销售不畅的异地项目(如芜湖),尽管成为包袱,但公司因为“甩掉之后也没有投资方向”而选择了暂且扛住以静待小概率的当地房价暴涨可能。包袱不甩,不但影响当期财务指标,更重要的是打击了股票投资者的信心和预期,从而严重压制了股价!

随着公司转型方向日益清晰,我们预计,在转型意志坚决的背景下,公司“去地产”将不再扭捏,高毛利率的江北项目有望在未来三年加速去化,这将对公司产生一石三鸟的正面影响:一方面将增厚现金,为转型储备充足弹药;另一方面可以降低净负债率、降低财务杠杆;还可以增厚利润、提升业绩。同时,我们更期待公司能“甩掉包袱,轻装上阵”,配合治理结构和激励机制改善,在转型道路上越来越顺!

房地产政策放松,有利于公司加速去地产化,从而为转型提供充足弹药

一方面,地产政策的放松为公司加速去地产化提供了良好契机:南京限购取消、全市购房不需提供新购住房证明,改需和部分投资性需求将得到释放;限贷取消,更是为房市提供了流动性,重振楼市信心。据统计,南京国庆黄金周认购量达2838套,创下历年新高。

另一方面,南京青奥会结束后江北土地市场重开、年底地铁3号线通车、江北高新区申请国家级获批等区域利好的逐步兑现也将使观望人群逐步认识到江北的资源优势,提升对于房价上涨的预期,利于公司加速去地产化,为转型提供充足弹药。

从绝对估值看,公司是转型地产股当中安全边际较高的品种

公司在南京江北项目共有4个,分别为威尼斯水城、天润城、硅谷和浦东大厦,合计建面为880万方,已建550万方,剩余330万方,若按照市场价格在未来逐步售出,将直接增厚公司权益136亿。若所有项目去化完成,保守估计RNAVPS达11.4元,P/NAV仅为0.5,从绝对估值看在转型地产股中安全边际较高!

转型提估值、业绩稳步增,维持推荐评级

综上所述,姑且不考虑公司在大文化领域成功投资的概率有多大,单是“去地产化”就能带来50%以上的股价上涨空间,况且在转型的大时代,现金是可以给溢价的!若文化领域投资顺畅,估值还能再进一步提升(现金转化为大文化资产)。暂不考虑未来大文化产业的业绩贡献,预计公司14-16年EPS分别为0.36/0.45/0.75元,对应PE分别为14.8/12.0/7.2x,RNAVPS11.4元,P/NAV0.5,维持推荐评级。