招商地产:柳暗花明又一村

l0月28日公司 董事会审议通过《公开发行A 股可转换公司债券预案》;10月25日,公司董事会审议通过《关于深圳招商商置投资有限公司分立的议案》。

投资要点:

公司拟公开发行不超过80亿元可转债,按面值每张100元发行,票面利率不超过每年3%,存续期限为6年,从发行结束6个月后进入转股期。(1)初始转股价:不低于募集说明书公布日前20个交易日和前1个交易日均价,具体根据市场状况不保荐人及主承销商协商确定;(2)转股价向下修正:连续20个交易日中至少10个交易日收盘价低于当期转股价格90%时,董事会有权提出转股价格向下修正方案并提交股东大会表决;(3)赎回不回售:转股期内,若连续30个交易日中至少15个交易日的收盘价不低于当期转股价的130%,公司有权按面值加当期应计利息的价格向持有人赎回,若连续30个交易日的收盘价低于当期转股价的70%,持有人有权按照103元(含当期应计利息)向公司回售;(4)发行安排:拟向原A 股股东优先配售,网下对机构投资者发售和网上定价发行相结合,余额由承销团包销;(5)募集资金投入项目:深圳双玺花园一、二期,珠海依于水岸、深圳坪山花园城二期、武汉江湾国际。

我们认为,此次公司发行可转债成功的可能性大,有利于优化融资结构,提升公司发展动力和市值管理动力。(1)地产投资下滑拖累经济,政策放松已明确,央行“930”新政就是信号,此前证监会、国土部对房企再融资的审核过亍严苛,目前形势下徆可能适度放松;此外,公司去年9月提出的定向增发因故撤回,此次可转债发行准备更充分,获批把握更大;(2)虽然行业增速放缓,但公司作为一线龙头,受益于行业集中度提升,此外集团大力支持公司发展,我们认为公司增长前景乐观,可转债对投资者吸引力较强;(3)若成功发行,为吸引持有人转股,公司对股价诉求更强,更有动力加快发展。

招商商置分立,或在为探索REITs 等创新融资方式做准备,盘活商业地产将是长期发展方向。招商商置是公司的商业地产平台,净资产约24亿元,拟派生分立为存续公司(净资产23.8亿元)及两家新派生公司(净资产均为1000万元)。央行“930”新政提出“积极稳妥开展REITs 试点”,招商商置新派生出的两家公司规模较小,我们认为可能会用作探索REITs 等创新融资方式。除此之外,公司目前还正在推进以蛇口科技大厦等5项商业物业设立的5家子公司的股权转让。上述动向表明,公司志在盘活旗下规模巨大的商业地产所沉淀的资金,提高资金使用效率,加快发展速度。

14 -16年EPS1.96/2.35/2.83元,PE6.4/5.3/4.4倍,RNAV19.46元,目前股价6.4折交易,公司销售和估值在政策放松下有望加速释放不提升,股权激励奠定增长底线,管理层增持彰显信心,6-12个月目标价16元,维持“推荐”评级。