保利地产:业绩增长强劲,资金成本改善

毛利率回升、投资收益增多带动业绩大幅增长,前3季度业绩超预期。(1)毛利率33.6%,较去年同期回升0.9个百分点,较去年全年回升1.4个百分点,主要由于一线城市北京、上海、广州结算占比增多,以及广东、武汉等区域的旧改项目进入结算期,预计上述因素仍将对今年Q4和明年的毛利率提供有力支撑:(2)投资收益8亿元,是去年同期的4倍,主要由于不并表的合作项目结算增多,以及对信保基金的投资分红。(3)三费占比7.7%,同比持平。

前3季度销售整体表现一般,Q4推盘量大,在政策放松背景下销售将大幅增长。

前3季度签约918亿元(+4%),认购1009亿元(+12%),9月开始随着推盘量的大幅增加,销售环比已明显改善,9月单月签约116亿元,认购162亿元创新高。预计Q4新推货值500亿元,占全年的31%,总可售货值1040亿元,维持全年签约销售1400亿元(+12%)的预测,其中Q4单季预计签约销售482亿元(环比+81%/同比+32%),对应46%的整体去化率。

高杠杆,资金成本略有改善,财务风险可控。账面现金358亿元,较短期有息负债多123亿元;净负债率130%,较年初大幅上升27个百分点;有息负债平均资金成本为基准上浮6.5个百分点,较上半年末环比改善(上半年末为基准上浮7.84个百分点),且较去年略有下降。拿地趋于谨慎,前3季度累计拿地金额约325亿元,占销售金额35%,低于去年48%的水平。

股权激励行权刚完成,有动力有能力保持业绩较好增长。(1)首个行权期可行权股票已于今年9月22日上市流通,行权价为5.07元,当前股价较行权价高11%。(2)第二、三个行权期分别要求12-14、13-15年净利润复合增速不低于21%。

14-16年EPSl.26/1.52/1.83元,PE4.3/3.5/2.9倍,账面预收款1302亿元,锁定14年全部业绩和15年的61%:RNAV9.87元,目前股价RNAV5.7折交易。政策放松背景下公司销售将显著改善,对提升估值非常有利:业绩增长强劲,股权激励奠定底线:而且公司作为低估值蓝筹,有望受益于沪港通带来的估值回归,维持“推荐”评级。