万科A:战略调整最快最 彻底的龙头公司

7月:实现销售面积136.7万方,销售金额133.2亿元。1-7月:累计实现销售面积958万平方米,销售金额1142.3亿元,分别比2013年同期增长14.8%和17.0%。新增项目2个。

投资要点:

7月销售环比回落。7月实现销售面积136.7万平,环、同比增长-21.44%、15.7%;销售金额133.2亿元,环、同比增长-31.30%、-4.7%。均价9744元/平,环、同比增-12.6%、-17.56%。单月销售均价因南昌单盘数额大拉低了均价。2014年1~7月份累计实现销售958万平、1142.3亿元,同比分别增14.8%、17.0%。累计销售均价11935元/平,同比增2%。

月度拿地创地量,土地市场未实质降温。7月新增仅2个项目,获取权益建面8.4万平米,权益地价2.2亿元,楼面地价2632元/平。项目位云南昌和嘉兴等二、三线城市。公司的开工推盘计划较年初会适度调整,推盘低于年初计划,开工数维持年初不变。

6月份探底可能成功,市场整体趋势比较好,为软着陆创造了条件,但短期阵痛可能没有结束,公司统计的10多个城市的批售比0.69有点好转,但去化时间上升至16个月。7月公司推盘170亿,销售140亿,当月去化52%,离55%的去化有差距,未来去化提高需更长时间。公司认为,接下来市场可能是恢复回暖的市场,降价不是主旋律。公司未来5个月推盘力度加大,8、9月份的销售可能平淡,10月后加大推盘对公司可能更有利。

限购等政策放松对市场的影响是正面的,但有个过程。开发商减开工并没有完成,土地调整时间会更长,此外,融资获取情况也很关键。

公司资源充足,14年业绩将维持平稳增长。14年初,公司未开工资源4495万平米,货量及资源充足。预计14年货量有望达3000亿元,产品90%以上为刚需产品,符合主流需求,亦符合信贷政策导向。维持14年销售稳定增长15%(1965亿元)的判断。

公司是战略调整最快最彻底的龙头公司。1.“轻资产、重运营”的小股操盘、合伙人制、团队求变,做“城市配套服务商领跑者”并拓展物流地产新蓝海,引进社区“于服务“,万科经纨人平台上线等等诸多变革助推公司未来几年业绩稳增长。B转H成功获取国际竞争平台及国际低成本融资助推公司高增长。2.合伙人增持及股票期权持有公司2.1亿股彰显对公司的信心。14-16年EPS1.63、1.86和2.24元,对应PE为6/5/4倍,投资价值低估。不H股价相比折价38%交易,在外资大举增持A股的当下,估值提升空间大,提升6-12月目标价至12.6元,再次“推荐”。

风险提示:调控政策放松对市场和公司的影响尚需观察,需要时间逐步消化。