保利地产:销售下滑,新盘定价将更灵活

公司公布2014年4月销售及新增项目情况。

投资要点:

4月签约销售金额环同比下滑,与市场低迷环境下推盘较少,以及房贷紧张、放款周期拉长有关。4月签约销售83亿元,环比下滑20%,同比下滑12%。在楼市持续低迷的环境下,公司主动适度放缓推盘节奏,在不进行大幅降价的前提下维持合理的去化水平。此外,银行房贷收紧、放款周期拉长使公司签约不认购的差额明显扩大,签约量明显少于认购量。4月销售均价1.25万元/平米,环比下跌29%,上月一线城市高单价楼盘集中签约抬高均价,同比仍上涨6%。

1-4月累计销售同比下滑。1-4月累计签约面积284亿元,同比下降22%;签约金额364亿元,同比下降9%。1-4月新推盘量较少,预计后续将加大推盘力度,由于新盘定价相对老盘更灵活,更能贴近市场预期,去化速度有望加快。公司14年可售货量约2000亿元(+25%),以一二线城市的自住刚需产品为主,全年仍有望实现20%的销售增长。

拓展转向谨慎,以合作拿地为主。3月公司在天津、洛阳、惠州新增3个项目,均为合作获取,权益建面/土地款35万方/6亿元,平均楼面地价1657元/平。1-4月公司累计新增权益建面/土地款258万方/88亿元,权益土地款占同期销售金额的比例为24%,低于去年全年33%的水平,控制拓展节奏以待更好时机;平均楼面地价3222元/平,较去年全年水平略升2%;从区域分布看,加大了在大本营珠三角区域的纵深发展,在该匙域新获取9个项目,权益土地款68亿元,占比近80%。

14-16年EPS1.89/2.36/2.95元,PE3.8/3.1/2.4倍,14年业绩锁定有余,RNAV15.77元,目前股价RNAV4.5折交易。14年资金成本上升背景下房地产等资产价格承压,板块估值中枢难提升。公司经营稳健,定位主流刚需,销售业绩良好;若资本市场融资取得突破,发展有望再加速;中长期受益于行业集中度提升;大股东及高管增持彰显信心,维持“推荐”评级。

风险提示:公司杠杆过高的资金风险,销售低于预期的风险。