友好集团:乌鲁木齐新签10万平米购物中心项目,机遇、挑战并存

公司拟租赁乌鲁木齐新市区的“昊元上品”综合商业中心共10.1万平米物业开设大型综合性购物中心,租期13年(2012.11.15~2025.12.31)。从项目位置、体量、租金条件、竞争态势等角度来看,我们认为此项目机遇与挑战并存。

投资要点:

项目位置:机遇-该项目位于乌鲁木齐新市区的西环北路中心区,隶属于乌市6大战略区域之高铁新区经济圈(其他5个分别为三坪新区、米东区、甘泉堡工业区、西山新区和老城区)。该项目周边多为居住小区,商业市场处于真空状态。本项目的开业将填补该区域商业空白,战略性占据高铁新区经济圈,充分发挥公司在招商、物流、宣传等方面的协同效应,进一步巩固在新疆、在乌市的龙头地位。挑战-作为新区,项目周边部分住宅尚未完工,入住率低、人口密度小、配套设施不完善、商业氛围弱,所需培育期长。

项目建筑面积为100,912平米,是目前公司体量最大的一个项目:机遇 -公司得以充分发挥在百货、超市、电器、餐饮等方面的全业态优势,并有充裕的空间进行业态创新;挑战 - (1)大体量购物中心对管理、对市场容量要求更高;(2)“昊元上品”的商业体量共有20万平米,物业方为保障自身商业物业出租率,要求该项目“2017年1月1日起,外租的营业面积和经营的餐饮面积加起来,每层不超过该层总营业面积的3%;若超出,双倍计租,且绝对不能超过6%。”届时将对该项目的运营带来严峻挑战。

租金协议:机遇 - 免租装修期长,固定租金水平低:(1)免租装修期近1年:2012年11月15日至2012年10月1日前为免租装修期。(2)固定租金为1.2-2.2元/平米/天,处行业较低水平。挑战 - 浮动租金部分:从2017 年1 月1 日起,销售额超过9 亿元人民币时,按照超出部分销售额的5%增加房屋租金及场地广告位使用费。

该项目预计将于2013年下半年开业,开业前尚需投入3.6亿元:①装修改造费用:31,941万元,②设备及货架购置等:750万元,③电子设备购置:312 万元,④满足商品经营所需的营运资金:3,000万元。资金来源为公司自筹或银行贷款。

项目盈利预测:公司预计该项目培育期为2年,首年和次年分别亏损3713万元和2516万元,第3年实现盈利139万元。我们预测培育期同样为2年,但前2年亏损分别在3000万元和2000万元左右,第3年打平。

维持盈利预测与评级:预计2012-2014年营业收入(不含地产)分别为51.75、69.98和89.09亿元,同比增长34.1%、35.2%和27.3%;归属于母公司净利润(不含地产)分别为8,537、8,540和10,309万元,同比增长-41.2%、0%和20.7%;EPS分别为0.27、0.27和0.33元。预计地产项目2012-2015年结算比例分别为35%、45%、15%、5%,贡献EPS0.85、1.09、0.36和0.12元。给予商业主业2012年25倍PE,地产业务8倍PE(后续有城市综合体会展中心项目),目标价13.56元,维持“强烈推荐”评级。