荣盛发展半年度业绩点评:规模质量同降,区域分化加剧

业绩回顾。

2015年上半年公司实现营业收入91.52亿元,同比减少10.02%;归属上市公司股东净利润为10.38亿元,同比减少24.84%;归属上市公司扣除非经常性损益的净利润为10.30亿元,同比减少24.85%;经营活动现金流量净额为-15.64亿元,同比增加2.64%;基本每股收益0.27元/股,同比减少27.03%;加权平均净资产收益率为7.28%,较上年同期减少4.57个百分点。

业绩点评。

政策受力不均,区域分化加剧。

上半年公司签订商品房销售合同面积168.16万平米,实现合同销售金额104.90亿元,与去年同期基本持平。结算项目面积135.34万平米,结算收入87.41亿元,同比分别减少18.74%和11.78%。报告期公司房地产开发销售业务毛利率为29.98%,高于行业均值24.62%,较上年同期减少2.71个百分点,延续过往两年的下滑趋势。

虽然二季度宽松货币政策和公积金新政带动行业阶段性复苏,但是市场总体受力不均,一线城市回暖程度明显好于二三线城市,东部地区明显好于中西部地区。因此对于公司这种主要定位于二三线刚性需求的规模房企来说,非核心城市群的高位库存以及相对缓慢的复苏节奏也严重影响了公司项目的盈利规模和质量。

分不同区域来看,公司毛利率靠前的前三大业务区域分别为北京市(55.20%)、河北省(36.97%)、安徽省(34.19%),这三大区域业绩占比合计为35.31%,而毛利水平相对较低的江苏(30.36%)、广东(18.64%)、辽宁(21.10%)三大区域的业绩占比高达51.23%。

公司所有业务区域中只有河北省和安徽省毛利水平有所增长,增长幅度分别为6.08和1.13个百分点,其他区域盈利水平均有不同程度的下降,最高下降幅度为24.39个百分点。公司业绩表现主要受累于立足中等城市的战略布局以及以刚需和首改为主的中小户型普通商品房产品结构。随着京津冀热点持续,预期公司未来会专注毛利较高的京津冀区域,并进一步丰富产品结构,满足不同区域、不同层次的市场需求。

物业增长空间有限,酒店经营潜力较大。

报告期公司物业经营业务贡献营收1.30亿元,同比大幅增长91.08%,并且实现扭亏为盈,毛利率增长13.41个百分点至3.73%,但是同行业龙头万科物业18.41%的毛利水平相比依然差距较大。根据中国房地产TOP10研究组和中国指数研究院共同发布的“2014年中国物业服务百强企业名单”,荣盛物业位居第53位,数据显示公司在管项目97个,在管面积1500平米。而2015年公司并未进入最新一期百强名单,虽然公司总体管理规模较大,但是业务范围依然主要局限于自主开发项目,与开发销售业务关联度较大,而且公司立足中等城市中小户型的产品结构也在一定程度上限制了物业服务的附加值空间,因此我们认为公司仍需在当前的项目定位中结合最新行业趋势探索新的增值服务和盈利模式。

相比之下公司酒店经营业务表现出色,实现营业收入1.12亿元,同比增长19.29%,毛利水平高达79.91%,较上年提升1.22个百分点。公司投资性房地产期末值4.88亿元,占总资产比重为0.58%。目前公司在建酒店和商业项目主要有唐山阿尔卡迪亚国际大酒店和荣盛发展大厦会所等,计划投资额约为4.34亿元,预期未来现金流的稳定产生可以进一步巩固公司在酒店运营方面的优势,缓解总体业绩压力。

京津冀一体化提速,重点布局区域迎发展良机。

据中新社8月23日报道,经中共中央政治局审议通过的《京津冀协同发展规划纲要》已经于近期印发实施,其中关于三省市的功能定位分别为:北京市—全国政治中心、文化中心、国际交往中、科技创新中心;天津市—全国先进制造业研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区;河北省—全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区。近期到2017年的目标为有序疏解北京非首都功能,中期到2020年目标为北京常住人口控制在2300万之内,缩小区域发展差距。

《纲要》中关于北京非核心功能的疏解以及部分产业的转移将为首都周边区域的产业发展和劳动力转移产生积极的作用。而公司重点布局京津冀地区,截至目前已经通过招拍挂与签订框架协议的方式累计签约取得两万余亩土地,土地储备较为充裕。而且公司偏向刚需的产品结构也将进一步满足劳动力转移对居住和消费的市场需求,预计公司能够充分享受区域一体带来的政策红利,京津冀地区重点项目未来短期将迎来比较乐观的销售前景。

融资助力业务调整,转型亮点值得挖掘。

公司59亿元公司债已全部发行完毕,上半年新增信贷融资额162.49亿元,完成年初融资计划的71.58%。非公开发行股票拟定增51.3亿元的方案也已经获得证监会核准批复,公司融资渠道和规模的扩大将进一步支撑京津冀区域优质地块的开发,同时为公司战略布局和业务转型提供资金支持。

公司试图打造以房地产为主业,贯穿设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融和旅游休闲等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条,凭借业务范围和市场受众覆盖主流城市主流人群的先天优势,公司在其他业务方向所做出的积极尝试同样值得期待。

我们持续看好区域一体化制度红利下公司重点项目的开发前景以及公司在新兴业务上亮点的挖掘。

风险提示。

中等城市去化速度缓慢,公司产品结构和盈利模式短期难以改善。