华发股份半年度业绩点评:把握行业复苏机会,初享自贸区制度红利

业绩点评

优质项目结转提速,充裕货源稳定增长预期

上半年公司有效把握了房地产市场阶段性回暖,加快清空尾盘,共实现合同销售面积36.88万平米,销售金额33.64亿元。报告期内确认营业收入22.33亿元,同比增长11.85%。受益于珠海高毛利项目的集中结转以及去年同比基数较低,净利润同比大幅增长432.27%至2.43亿元。报告期末预收款项达65.10亿元,同比增长5.46%,为去年全年营业收入的92%,为短期业绩的增长提供了充足的可结转资源。

报告期公司存货账面价值达589.34亿元,同比增长72.68%,占总资产的比重为77.97%,高于行业均值62.54%,增长较快的主要原因在于公司近期大规模的投资拿地。其中开发成品40.42亿元,可售货源较为充裕,为下半年集中推货、保证短期销售额增长奠定基础;而开发成本539.34亿元,位于横琴自贸区的土地和项目储备比较充足,为公司业绩的长期增长提供稳定预期。

自贸区定价优势凸显,管控体系有待优化

上半年公司33.64亿元的销售额中珠海地区占比达到59.45%,继续领跑当地楼市。随着珠海横琴自贸区加速推进,区域市场价格不断上涨。2014年5月至2015年7月期间,全国百城住宅价格有11个月份环比下跌,而珠海市仅有5个。其中从3月末自贸区总体方案通过以来更是实现5个月连续上涨,2015年7月,珠海市样本住宅平均价格为13236元/平米,较3月份增长2.4%。

在强政策预期带动下,市场定价优势开始显现,在营收同比增长11.85%的情况下,公司营业成本同比减少1.66%,毛利率达到近3年最高值39.90%,高出行业均值近10个百分点。从当前珠海市价格环比走势和增长幅度来看,预期价格的后续上涨将进一步打开公司的盈利空间。

报告期公司销售净利率为10.53%,与行业均值基本持平。低于预期的主要原因在于公司管理成本较高,报告期公司期间费用率为14.62%,而同期行业平均水平为7.49%。保守估算公司期间费用提升5-6个百分点,对应报告期内净利润将增加1亿元,改善空间依然较大。公司明确提出建立高效运营管控体系,持续完善组织架构、部门职能、业务流程、管理制度和人力资源管理,并且加快推进产品标准化建设和模块管理,公司管控体系的预期优化也将为盈利水平的提高创造新的空间。

传统业务持续加码,延伸业务稳步推进

上半年公司新增项目权益建筑面积共计68.02万平米,并且两次联合华润竞得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03号及09-03号地块,合计拿地金额近160亿元,楼面地价为3.5万-3.8万元/平米。公司逆势而上、大胆拿地的投资态度展现了对于区域市场的精准把握和乐观预期。随着自贸区建设提速,公司在珠海地区的传统优势将得到进一步巩固,同时公司在一线城市积极的投资态度也将助力打造核心城市的标杆项目和品牌效应,从而扩大市场份额、稳定传统业务增长。

从延伸业务来看,报告期公司投资性房地产期末值达到22.70亿元,同比增长13.36%。公司商业地产项目华发商都、新天地和华商百货运营逐渐完善,在珠海自贸区区域经济的发展以及服务业和消费的拉动之下也将为公司贡献稳定的现金流。此外公司定制精装业务自推出以来取得良好开局,新科技公司智慧社区平台也即将上限,积极试水互联网+与地产业务的融合,力争为公司业务转型和延伸创造新兴增长点。

资金链相对脆弱,市场波动加剧财务风险

公司当前资产负债率为82.57%,剔除预收款项的资产负债率为80.93%,均处于行业较高水平,货币资金为75.22亿元,与一年内到期债务的比值仅为0.47。公司上半年投资拿地力度较大,报告期新开工面积209.8万平米,在建面积495.8万平米,后续开发资金需求较高。同时随着行业结构性调整、总体需求回归理性,市场行情的波动以及政策情绪的变化也将增加公司的经营风险,加剧资金链压力。公司当前非公开发行股票拟募集49.29亿元的方案正在稳步推进,预期将为优质项目的开发和财务结构的改善提供新的动力。总体而言,作为唯一陆桥连接港澳两地的区域,我们持续看好珠海横琴对于促进澳门经济适度多元化发展新载体、新高地的作用,以及自贸区利好政策下公司传统地产业务的发展。

风险提示自贸区红利兑现不及预期,规模扩张施压现金流运转。