万科A:销售增长理想慷慨回报投资者

投资要点:

事件:

万科A(000002)公布的14年年报显示,实现营业收入1464亿元,同比增长8.10%;归属净利润157亿元,同比增长4.15%;基本每股收益1.43元。

点评:

14年业绩增长相对平稳慷慨回报投资者。公司2014年实现营业收入1464亿元,同比增长8.10%;实现营业利润249亿,同比增长2.96%;归属净利润157亿元,同比增长4.15%;基本每股收益1.43元,业绩相对平稳。公司拟向股东每10股派现5元,分红率进一步提升至35%。

销售逆市增长超两成市场占有率进一步提升。14年公司实现销售面积1806.4万平方米,销售金额2151.3亿元,同比分别增长21.2%和25.9%,按2014年全国商品房销售金额76292.4亿元计算,公司在全国的市场占有率为2.82%,较13年提升0.73个百分点。公司实现销售逆市增长。

毛利有所下降业绩保障度仍相当高。2014年公司房地产项目结算面积1,259.0万平方米,同比增长2.3%;结算收入1,435.3亿元,同比增长8.1%。房地产业务的结算毛利率为20.76%,比上年减少1.55个百分点;结算净利率为11.41%,较2013年下降0.60个百分点。同时年内公司ROE水平也降至17.86%。主要与行业整体毛利下降以及公司本期结算部分毛利较低的现房产品有关。期末,公司合并报表范围内有1,670.0万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约1,946.0亿元,较2013年末分别增长16.2%和19.9%,业绩保障度仍相当高。

全国性布局及海外试探并存发展。2014年公司产品延续了以中小户型普通商品房为主的特征,所销售的住宅中,144平方米以下的户型占比超过90%。同时坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至2014年底进入中国大陆65个城市。海外方面,公司已进入旧金山、香港、新加坡、纽约等4个海外城市,参与6个房地产开发项目。并且大部分项目整体获利情况理想,相信公司未来将持续加大海外开发的力度。全国性布局及海外迈进并存,较好地降低整体风险。

年内拿地谨慎开发进度较计划下降。报告期内,公司新增加开发项目41个,按万科权益计算的占地面积约206万平方米,对应规划建筑面积约591万平方米,年内拿地相对谨慎。全年实现新开工面积1,728万平方米,较年初计划有所下降;完成竣工面积1,385万平方米,较2013年竣工面积增加6.2%,但也低于年初制定的竣工面积计划。

负债率有所下降同时计提存货跌价准备约7.6亿。期末,剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,公司其它负债占总资产的比例为41.46%,较2013年底下降4.08个百分点。同时,公司基于审慎的财务策略,根据市场情况对温州龙湾花园、烟台海云台、唐山红郡、抚顺金域蓝湾、乌鲁木齐南山郡、乌鲁木齐金域缇香等6个可能存在风险的项目计提存货跌价准备7.64亿元,影响归属净利润5.68亿元。

总结与投资建议:整体看,公司在14年行业整体销售回落情况下,仍录得两成以上的销售增幅,同时市场占有率进一步提升,尽显强者愈强的态势。但由于整体结算毛利下滑以及结算量低于预期等,业绩仅录得4%左右的增长。公司当前处于转型期,各类创新业务在积极探索尝试阶段;同时事业合伙人变革不断深化,对公司整体管理架构将形成颠覆性的正面影响。作为行业领行者,相信以公司良好的执行能力、企业文化以及大胆积极的提升意愿,将能持续保持良好的盈利增长,回馈投资者。

预测15年--16年EPS分别为1.56元和1.84元,对应当前股价PE分别为9倍和7.5倍,估值便宜,维持公司“推荐”投资评级。

风险提示。毛利明显下降,创新探索成果不佳