万科A:银十销售理想,超宽松政策背景下业绩将更突出

9月:实现销售面积165.6万方,销售金额195.9亿元。1-9月:累计实现销售面积1263.8万平方米,销售金额1490.6亿元,分别比2013年同期增长15.0%和16.0%。新增两项目。

投资要点:

9月销售环比大幅回升,价格也恢复到13年底水平,跨过7月销售低谷。9月实现销售面积165.6万平,环、同比增长18%、26.3%; 销售金额 195.9亿元,环、同比增长28.54%、25.8%。均价11830元/平,环、同比增8.9%、-0.39%。2014 年 1-9月累计实现销售1263.8万平,1490.6亿元,同比分别增15.0%、16.0%。累计销售均价11803元/平,同比增0.9%,增幅缩小。

9月拿地维持低水平,楼市销售尚未全面复苏,仍有机会。新增两项目,权益建面42.4万平,权益地价16亿元,楼面地价3767元/平。项目位于广州及福州市区。

新政刺激“十一”销售理想。如果不加上8月的部分认购9月实际销售数据不理想,实际只有180多亿,因推盘集中在9月底,加上“十一”的一共290亿,合计认购270亿,新政刺激“十一”销售理想,较13年同期增长一倍多,认购量是来访量的120% 。

8月底以来我们一直提示将放松改善性个贷政策,本次政策重点刺激改善性需求,降低购房成本,放松力度超出我们的预期。我们认为,在此背景下压制多年的改善需求将有效释放遏制房价下跌预期,提升购房预期,加速去化,缓解行业资金问题,迎来成交井喷行情。从万科等公司“十一”销售良好的情况看,可以肯定10月是市场的转折点,4季度将较3季度明显好转,成交同环比看好。我们已提升行业评级至“看好“。4季度降价范围扩大将确立价格底部,促使加快推盘不去化,市场软着陆。

龙头万科领行业先河,积极推进“小股操盘”、“合伙人制“、全员营销、不百度、淘宝及腾讯合作等加快销售,销售业绩再次领先。万科4季度月均200亿以上的推盘,完成年初我们预计增长+15%无疑,并有望实现销售2050亿元(+20%)。

在超宽松的政策背景下,一贯以开发刚需与改善住房为优势的万科,经营业绩将更突出。作为战略调整最快最彻底的龙头公司,通过管理再造,合伙人持股,极大地激发了全员的积极性,伴随“城市配套服务商领跑者”、物流地产新蓝海、社区“云服务“以及经纨人平台等等的实现,仍将持续保持竞争优势。截止9月23日,公司合伙人耗资31.3亿元增持万科A3.6亿股,占总股本3.26%持续彰显公司合伙人公司未来发展的信心。预计14-16年EPS1.63、1.86和2.24 元,对应PE为6/5/4倍,投资价值仍然明显低估。在行业走出低谷,沪港通背景下,公司估值提升空间大,维持6-12月目标价12.6元,再次“推荐”。

风险提示:调控政策放松对市场和公司的影响尚需观察,需要时间逐步消化。