聊聊「中国单价地王」。刘德科

作者 | 刘德科（德科未来城市总编）

来源 | 本文经微信公众号「德科未来城市」（ID：dekedichan） 授权发布

导语：纽约与伦敦都有单价超过100万元/平米的住宅，上海还没有。

1.前几天〔2025/7/25〕，中国单价地王在上海诞生，楼面地价高达20.03万元/平米。地段当然很好，就在法国梧桐树长得很茂盛的衡山路附近。

2.为什么这么贵？地段好仅仅只是其中一个因素而已。地价主要由三个因素共同决定：地段、容积率与用地性质。处在上海超核心地段，这块地是住宅用地性质（如果是商业用地性质，那么地价很可能就直接减半还不止），再加上容积率仅有1.3，所以就变得特别稀罕，单价自然就高。

3.央企中海或招商蛇口都想要这块地，但最终不敌来自浙江的一家民企——「汽车模具大王」叶华彪家族以12.25亿元总价拿下了「迷你地」。

4.这块「迷你地」占地面积仅4705.49平米，容积率为1.3，只能盖几套合院。这块地如果按房地产开发常规套路来做，大概会规划5套至10套合院，规划无论怎么排，都会显得很拥挤；但制造业大佬拿下这块地，很可能是盖房子给自己住，那就不一样了，可以规划出一座空间很阔绰的庄园。

5.倘若几十年或几百年之后的有一天，叶华彪家族要把这块地卖掉，那就更值钱了——买家不用跟其他业主商量，就可以把房子拆掉重盖，盖成他想要的模样，因为这块地就只有一个业主。在整个中国，如此地段的「迷你宅地」，实在太稀罕了。

6.买这样一宗「迷你地」，自己盖一套房子，这是很多有钱人的梦想。他们往往想着让整个家族甚至一群亲戚都住在一起。去年，我们写过一篇文章，《自然人拿地是助推改善型需求的好方法》：他们已经经历了「从无到有」与「从有到优」，现在他们渴望的是「从有到亲手完成」——亲手建造，势必会投入更多情感；自然人拿地，是「情感经济」体现在楼市的一种重要形式。

当然，要像叶华彪家族那样拿出12.25亿元拿地盖房子给自己住，毕竟是少数中的少数；但只要不在上海这种城市，不在核心地段，很多「迷你地」还是不少人买得起的，比如去年〔2024/11/12〕普洱市就成功出让了三宗「迷你地」，占地面积在200平米左右，都是自然人拿地，每宗地的成交价在58.5万元至105万元不等。

7.中国单价地王，楼面地价20.03万元/平米，真的贵吗？曾经先后执掌华润集团、中粮集团、中化集团三大央企的宁高宁先生，前段时间在接受媒体专访时说：「只要中国经济持续发展，城市化进程不断推进，就会有持续的住房改善和升级需求，因此中国的房地产市场远未达到顶点。比方说现在北京的平均房价大约在五六万元每平米，香港的平均房价目前大概在15万到20万港币每平米，北京还差了两三倍。」

纽约与伦敦都有单价超过人民币100万元/平米的住宅，上海还没有。我实在想不出来，今日之上海，哪方面不如纽约或伦敦？

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