86.1%！深圳前海宅地高溢价成交

7月14日，位于深圳前海的一宗住宅用地进行出让，最终经过158轮报价，该地块由招商蛇口以21.55亿元价格摘得，地块溢价率达到86.1%，楼面价约为每平方米8.4万元。

据悉，该地块规划用途为二类居住用地，容积率低于3.1，建筑限高80米，无户型及售价限制，采用“价高者得”竞拍规则，吸引了12家房企报名。中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅认为，今年上半年深圳土拍市场呈现核心区域高热、非核心区域平淡的分化特征，此次前海地块高溢价成交，折射出市场对前海核心地段价值的深度认可。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，过去前海的住宅用地供应偏少，近年来由于前海商办土地供给较多，也调整了规划，部分地块调整为宅地，但整体来看住宅用地还是偏少。而且，此次推出的地块体量小、总价低，符合开发商确定性业绩导向的拿地取向，即快速开发和销售、快速回款，快速落地业绩，尽量减少市场波动对业绩的影响。

不过，也有业内人士预计，根据一线城市房企的平均利润率测算，将来该地块的保本价约要达到每平方米12万元以上，高于目前周边的二手房成交价格。

值得注意的是，深圳今年新增涉宅用地大多位于所属区域的核心板块，而且地块规模较小，容积率较低。就在7月7日，位于深圳龙华梅林关片区的A802-0309宗宅地正式出让，共有6家房企参与竞拍，最终经过108轮报价，中海深圳房地产开发有限公司以23.7亿元将该宗宅地收入囊中。据悉，该宗宅地初始楼面价每平方米27565.89元，最终竞得楼面价约每平方米38795.22元，溢价率为40.7%。

李宇嘉认为，不仅是深圳，热点城市土地出让均呈现小型化、位置在中心区域且利润确定性也较强，主要原因在于市场变化快，只有小地块才能满足尽快开发、尽快销售等要求，同时缩短开发周期以提振开发商拿地的积极性。

中指研究院的数据显示，今年上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5%，但成交面积仍下降5.5%，其中一线及二线城市出让金增长均超过40%，而三四线城市仍小幅回落。城市集中度来看，上半年TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68%，杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金已接近去年全年水平。头部房企投资策略趋于一致，投资拿地进一步聚焦，叠加核心城市优质地块供应力度加大，上半年北上深、杭州、成都多宗地块竞拍出高溢价。

中指研究院预计，从趋势来看，预计下半年土地市场仍将延续“缩量提质”模式，热点城市核心地块凭借稀缺属性或将保持高溢价成交，而多数三四线城市土地市场则继续以底价成交为主。同时，专项债收购闲置存量土地有助于改善市场供求关系及房企资金压力，成为推动房地产止跌回稳的关键举措，也是下半年政策重点落实方向。