「e公司观察」封闭流转增保障属性 深圳配保房增加购房者选择

（原标题：「e公司观察」封闭流转增保障属性 深圳配保房增加购房者选择）

深圳住建局昨日发出了《深圳市保障性住房规划和建设管理办法》、《深圳市配售型保障性住房管理办法》两份文件面向社会征求意见稿。配售型保障房（以下简称“配保房”）政策的框架基本明了，将会封闭流转，永远不能转化为红本商品房。以前通过保障性可售房套利的行为将被杜绝，配保房定位更为纯粹，将增加其保障属性。

根据设置，未来深圳的保障房体系有三大类，其中公租房用来保障住房困难的深户居民，保租房则用来保障新市民、新青年、各类人才，配保房则用来保障住房困难的工薪群体，也是三类住房里唯一的可售类住房。

目前深圳市场上有三类可以销售的政策性住房，包括可售型安居房（安居型商品房）、可售型人才房以及共有产权房。共有产权房在深圳存在历史较短，而且也只有三个楼盘，去年下半年两个、今年上半年一个，很快都销售一空。目前市场上在售的是安居房和人才房。安居房和人才房在深圳存在历史较长，特别是安居房， 深圳最早的安居房项目为富通永福苑，于2012年6月推出，售价6467元/平方米，首批房源吸引了上万家庭申请并通过摇号方式配售。

安居房和人才房虽然是政策性住房，以市场价的五成或者六成销售给符合条件的深圳市民，10年后补一定价格，就可以成为红本商品房上市销售，相当于可转债，虽然不是股票，但未来一定条件下可以流通，依然会增加商品房数量，安居房和人才房前些年大量供应，也因此冲击了深圳商品房市场。相对而言，共有产权房则相当于过渡产品， 需要封闭流转，有一半产权属于国有。

配保房的户型定位很明确，就是要保障中低收入者有房可买。面积低于70平方，实施严格封闭管理，禁止以任何方式将配保房变更为商品住房。

封闭在某个范围内，是禁止改变属性，但并不是不能流转，可以在符合条件的人群中出售，也可以卖回给政府，但政府要按照年限折价，所以并不是一个理想选择。既然能流转，就拥有一定程度的商品属性，需要买卖双方协商，配保房也会有市场定价，可能会涨跌，一旦商品房大幅上涨，配保房也会跟随上涨，新加坡的政策性住房封闭流转，价格依然在涨。

配保房是政策福利。对买房艰难的群体是个福音。租房回报率是评估房价的一个指标，深圳即使房价大幅下跌，用租金来评估房价依然显得太高，配保房大幅降低了房价总额，提升了租金回报率。另外，租房和拥有自己的住房，在居住体验上截然不同，租房有很强的不确定性。

此前深圳推出众多保障性可售房，包括经济适用房，都在一定条件下转换为了商品房，目前深圳市面上的安居房和人才房在售和待售加起来还有3万多套，这些房源最终也基本上会转化为红本商品房。即使政府推出再多保障性房源，如果能转化为商品房，都没有办法拥有存量。配保房禁止转化商品房，配保房房源将会越来越多，成为一个蓄水池，为想要购买配保房的市民提供更多选择。