保租房REITs扩募潮起 重构租赁住房行业商业模式

（原标题：保租房REITs扩募潮起 重构租赁住房行业商业模式）

近日，华夏基金华润有巢REIT（不动产投资信托基金）扩募申请状态更新为“已反馈”，这意味着该扩募项目已收到上交所反馈意见。2024年11月，该REIT的扩募申请获受理，拟募集资金总额10.395亿元。

这是保租房REITs扩募潮的缩影。目前，已有三单保租房REITs项目发布扩募公告，其中，华夏基金华润有巢REIT及华夏北京保障房REIT的扩募均已向交易所申报并获受理。在业内人士看来，已上市保租房REITs项目扩募，可形成明晰的租赁住房退出路径，重构租赁住房行业的商业模式。

三单扩募项目正在积极推进

“华夏基金华润有巢REIT的原始权益人正在积极沟通推进项目进展，争取能在2025年顺利实现扩募。”华润置地董事长李欣接受证券时报记者采访时表示。

华夏基金华润有巢REIT扩募的底层资产位于上海市闵行区，是在2019年获取R4专项租赁用地建设的保障性租赁住房项目，并于2023年3月正式开业运营，截至2024年6月30日，项目按房间数量计算的出租率已达96.2%。

作为我国首个市场化机构运营的保租房项目，华夏基金华润有巢REIT底层资产包括位于上海市松江区的泗泾和东经两个项目，均为R4租赁住房用地上建设的大型租赁社区。李欣向记者透露，华夏基金华润有巢REIT前瞻地规划了可持续性的扩募计划，从持有的保租房项目中选定了计划扩募项目，待相关项目达稳定经营状态，且符合监管要求之后，将会尽快启动扩募筹备，“未来，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、二线人口净流入城市的可扩募资产，不断提高优质资产的获取能力”。

截至2024年6月底，华润有巢已累计进驻全国15个城市，在营项目42个，储备项目20个，布局房源5.6万间，纳保房源2.8万间，管理规模位列央企第一，是市场上唯一在北京、上海、广州、深圳四个超一线城市均有大型租赁社区布局的租赁企业。

在已公告的公募REITs扩募项目中，华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT同样为保租房REITs。其中，华夏北京保障房REIT作为北京市重要的保障性住房REITs产品，此次扩募购入项目为北京房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园。

中金厦门安居REIT此次拟购入资产为位于厦门市岛内的思明区和湖里区。厦门安居控股集团有限公司党委副书记、总经理，厦门安居集团有限公司党委书记、董事长汪晓林表示，本次新基础设施项目的购入将实现存量与增量资产的良性循环，助力厦门市租赁住房资产的进一步发展壮大。

我国住房租赁市场蓬勃发展

目前，我国房地产业正处于发展模式转型和周期性调整的关键期，“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”成为房地产业重要发展方向。在此背景下，我国住房租赁市场正在迎来蓬勃发展的历史性机遇。

“过去十年间，中国人口加速向大城市聚集，人口流动性不断增强。根据数据统计，截至2020年，我国流动人口达3.76亿人，规模十分庞大，租赁住房市场需求长期旺盛。”李欣表示，“参照美国、日本等海外成熟经济体，我国城镇化率长期看仍有提升空间，给租赁住房市场带来长期稳定的增量需求。”

REITs实现了保租房“投、融、建、管、退”闭环发展，重构了租赁住房行业的商业模式。截至目前，我国已上市6只保租房REITs产品，合计市值超100亿人民币。

在李欣看来，对标美国千亿美元租赁住房REITs市值规模，我国租赁住房REITs拥有巨大的发展潜力和发展空间，“REITs打通了租赁住房资本市场的权益融资通道，能够吸引低成本、长期限的耐心资本进入租赁住房领域，拓宽融资渠道，大大加快租赁住房的建设进程，推动租赁项目供给和租赁市场健康发展”。

以华夏基金华润有巢REIT为例，2024年前三季度，该REIT业绩继续保持正增长，基金层面累计收入和EBITDA（税息折旧及摊销前利润）分别同比增长1%和5%。2024年，华夏基金华润有巢REIT已向投资者进行了4次分红，分红金额共计6542万元。

保租房REITs具备抗周期性

相较于其他资产类别，租赁住房经营具有较强的抗周期属性，这主要是由于保租房的租金定价受政府监管，租金通常低于市场水平，具有一定的价格优势，在市场租金波动时，能够凭借价格优势吸引租户，保障出租率稳定，进而确保稳定的租金收入。

李欣表示，保租房REITs具备较强的抗周期和抗风险能力，能够有效规避市场或宏观经济的短期波动，因而更受投资者青睐。

截至1月2日，中证REITs全收益指数自去年12月10日以来累计涨幅达5.14%，包括华夏基金华润有巢REIT和华夏北京保障房REIT在内的保租房REITs涨幅更是均超10%。

“保租房REITs作为资本市场的一项重要创新产品，不仅在盘活存量租赁住房、助力房地产新发展模式方面，有着重要的作用。”一位REITs市场资深研究员表示，“而且由于保障性租赁住房对经济周期波动的敏感度较低，随着这一REITs板块的持续健康发展，可以为发行人、投资者创造更多价值。”