新大正2024年半年度董事会经营评述

（原标题：新大正2024年半年度董事会经营评述）

新大正（002968）2024年半年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司从事的主要业务

　　（一）公司主要业务及产品

　　公司作为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理，通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户专注于主业，给客户创造价值和优质服务体验。

　　报告期内，公司根据“五五”战略规划，以基础物业为主、城市服务和创新服务协同发展的三大业务版图，以基础物业服务为支撑，快速发展城市服务、孵化发展创新服务，联动发展。

　　1、主要产品介绍

　　（1）基础物业

　　主要指传统物业服务，为客户提供“四保一服”服务，包括了航空物业、学校物业、公共物业、医养物业、商住物业等细分业态，作为公司发展的根基，是现阶段收入的核心来源，也是创新服务快速孵化的“培育地”和城市服务快速发展的“试验田”。

　　（2）城市服务

　　主要指以城市空间运营为主要方向的业务，包括城市更新、资产管理、市政环卫、社区治理等城市服务产品。根据行业的发展趋势，结合公司在公建领域积聚的经验与优势，在中长期规划中城市服务将作为公司新兴增长极，成为收入、利润的主要来源之一。

　　（3）创新服务

　　主要指传统、创新类增值服务与数字化产品，包括了平台运营、增值服务、数据业务、线上经营等细分产品，作为公司战略高地，是公司未来的利润核心来源，将以数字化支撑基础服务及城市服务快速发展。

　　2、主要业态介绍

　　五大业态是公司基础物业的主要组成，航空业态及学校业态作为战略引领；办公及公共业态、医养业态规模发展；商住业态协同支撑，共同夯实集团发展根基。

　　（1）航空物业

　　航空物业围绕机场航站楼展开各类物业服务，公司航空物业人信守“先做机场人，再做新大正人”的承诺，专研机场物业特色服务，并构建新大正航空物业信息化管理系统以提升服务质量。航空物业为客户提供含停车场管理、手推车管理、行李打包、客舱保洁、飞行区及地面航空安全保障等多种航空特色服务。

　　（2）学校物业

　　学校物业为各类高校、特色院校及中小学校提供综合一体化后勤服务，包含基础物业管理及与校园生活配套的公寓、安全、学习辅助及师生生活服务等。学校物业秉承“管理、服务、环境”育人理念，以全委托综合一体化后勤服务解决方案的“校园大管家”服务体系，全方位满足师生的多元化、多层次、人性化的育人需求。

　　（3）办公及公共物业

　　公共物业涵盖的物业服务类型丰富，包括为党、政、军机关、企（事）业单位和商用写字楼等提供专业化、规范化、标准化的物业管理服务，致力于打造高规格、高品质、高站位的“三高”办公物业典范。以及涉及城市多种功能体，为不同公共项目提供含“四保一服”在内的各类特色物业服务：如为场馆提供人文体验服务、智能节耗、文化资源管理等，为园区提供资源管理服务、运营管理服务、智慧园区打造等。

　　（4）医养物业

　　医养物业主要致力于提供医养结合的医疗保障服务，为医院、养老服务机构提供基础服务、专业陪护服务、专项养护服务、设备能源管理、医院餐饮服务等特色医辅服务，深拓医养物业服务领地，创新管理模式，精研服务品质，共创新时代美好生活。

　　（5）商住物业

　　商住物业以商业、公租房、住宅三大物业产品齐头并进的发展模式，全面打造商业购物中心及市场、公租房、住宅的核心服务场景。商住物业在基础物业外，致力推行全生命周期运行方案，针对商业项目，提供整合多种资源的商业运营管理等特色服务；针对公租房项目，提供党建引领下的社区运营服务和弱势群体关怀服务；针对住宅项目，提供资产管理服务和邻里氛围打造等满足业主衣食住行的服务。

　　（二）公司现有经营模式

　　1、采购模式

　　公司提供的服务主要为物业管理服务，采购商品以物业管理服务中所需的保洁、保安封专项物业服务和各类耗材为主。公司采购模式以集团集中采购为主、外地分子公司自主采购为辅，在保证供应商相对稳定、降低采购成本和保证质量的同时，灵活应对项目需求。

　　2、销售模式

　　公司通过市场公开招投标为主、招标邀请为辅的方式获取客户。近年来，随着公司上市后拓宽了经营渠道，通过收并购、与合作方合资合作成立公司的方式，获取客户的渠道逐步多样化。

二、核心竞争力分析

　　（一）差异化的战略定位优势

　　公司成立于1998年，成立初期即通过对行业市场及自身优势的研判，确立了差异化的市场战略定位，历经20余年发展，已成为全国性的一体化综合服务商，业务涵盖城市公共建筑的多种类型物业服务项目。公司深耕公建物业20余年，秉持差异化战略定位，持续专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的管理和运营，现已形成较大的规模，具有一定的先发优势，在公建物业领域保持相对竞争优势。

　　（二）市场化优势

　　公司是重庆市最早一批成立的物业企业之一，是一家运行机制灵活的民营企业。独立决策的机制使得公司管理层可以发挥最大的能动性，战略规划能够得到贯彻与延续，进而保障了公司稳定、健康的快速发展；人才选聘的机制使得公司能够以开阔的思维和眼界选择适合公司的人才，公司管理层均为行业内高级管理人才，基于对公司的文化理念、价值观、发展目标的高度趋同而共同努力；管理优化的机制体现在公司历来对组织架构作用的重视，公司成立以来积极根据内外环境变化持续进行组织架构的调整与优化，为公司全国化发展提供了有力保障。机制优势使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能够提供更高性价比的服务，较高的市场敏锐度则有利于公司及时调整策略，对现有五大业态转型升级。同时，公司作为第三方物业，成立以来主要以公开招投标方式进行市场拓展，公司90%以上的项目以招投标方式取得，程度深、覆盖广、无依赖、活力高。公司内部在招投标管理上形成了规范化、制度化的流程。随着全国各地关于采购透明化、程序化的愈加规范，公司20多年的市场化运营及在公建领域积累的经验和口碑，使公司在主要采用公开招投标方式的公建市场项目拓展方面，具有一定的竞争优势。

　　（三）人员与组织优势

　　公司作为劳动密集型企业，人才是发展的关键。公司拥有完整的梯队化管理团队，高级管理人员拥有丰富的项目与行业经验，中级管理人员具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。公司自2002年已经开始实施员工持股，有效提升了中高层员工凝聚力，20余年来骨干成员的稳定状态保持了较高的水平，对公司的发展和战略规划的延续起到了至关重要的作用。公司上市后，良好的企业文化、价值观与战略布局，吸引了一批来自行业内的知名与专业人士作为事业合伙人加入共谋发展。同时，公司建立了完善的培训体系，拥有面向中高管、在职项目经理、储备项目经理、管培生等一系列人才培养机制，为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升专业能力及视野。2020年，公司创始人、控股股东、终身名誉董事长王宣女士个人出资设立“新大正王宣贡献奖励基金”，对于在为客户服务、产品研发、市场拓展、科技进步等各方面有创新性贡献的员工，给予特别贡献奖励。公司的各项制度与员工关怀举措，都为优化员工结构、提升员工效能、保证公司的团队优势做出了必要的贡献。

　　（四）标准化优势

　　公司作为国家一级资质的专业化物业管理企业，已通过职业健康安全体系、质量管理体系、环境管理体系、信息安全体系、诚信管理体系、食品安全管理体系、能源管理体系、服务体系认证等八大管理体系认证，具有完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司于2008年成立了“企业标准化研究院”，基于规范服务流程、保障过程管理、确保服务质量的持续完善与改进，开发了项目全面质量管控模型；同时，公司不断研究客户需求，引入新技术、新设备应用，发布了五大业态物业服务标准并向社会进行推广。其中，商务楼宇、公共租赁房、高校的物业管理标准已成为重庆市地方标准。牵头编制《机场航站楼物业服务规范》团体标准，被国标委授予“商务楼宇物业管理国家级服务业标准化示范单位”，成为中国物业管理协会标准化工作委员会秘书处承担单位、中国物业管理协会标准化专家委员会委员单位、全国服务业标准化试点单位。公司通过将成熟的细分业态服务标准向外地项目进行复制推广、改进执行，有效保证了公司在全国化过程中的项目服务品质和服务质量。

　　（五）品牌优势

　　公司作为第三方物业专业公司，公司综合实力位于重庆物业管理行业第2名、中国物业服务百强企业前12名，是重庆市物业管理协会副会长单位、中国物业管理协会常务理事单位、国家级服务业标准化试点单位、中国高校物业服务企业联盟轮值主席单位。获得“学校物业服务领先企业”“公共场馆服务领先企业”“中国公众物业服务领先企业”“中国交通枢纽物业服务领先企业”“社会责任企业奖”“重庆市企业创新奖”“2023重庆民营企业100强”等荣誉。公司于2019年12月3日在深圳证券交易所挂牌上市后，成为重庆第一家、国内第二家登陆A股市场的物业服务企业。公司在业务覆盖的主要区域，已具有较强的品牌影响力，上市后品牌效力及知名度得到进一步提升，品牌优势对公司的市场拓展起到了积极的影响。

　　（六）服务能力优势

　　客户至上的理念贯穿于公司的客户服务工作中，在服务中我们要求做到“先做客户人，再做大正人”，切实站在客户角度，通过换位思考以真诚与专业帮助客户遇见问题、防范问题、解决问题，形成了客户至上的理解能力。同时，作为高度市场化的公司，我们更加关注于客户需求和客户体验，更加关注我们为客户提供服务的水准，打造了全面满足客户需求的专业能力，并且还具备优秀的大型活动会议的保障能力，突发事件的应急处置能力等符合公共机构特征的应急能力。新大正自1998年成立至今，通过不断更新与优化服务，沉淀专业能力，获得客户认可，形成了以客户为本的服务能力优势。

三、公司面临的风险和应对措施

　　1、用工成本不断上涨风险

　　物业服务行业是劳动密集型产业，公司主营业务成本以人工成本为主，随着公司规模不断扩大，需要招募大量的基层员工，同时，随着社会经济的持续发展，人均用工成本亦不断提升，未来存在对公司的盈利水平造成不利影响的可能。

　　针对用工成本的上涨风险，公司加大数字化投资，以数字化驱动业务，通过先进机具器械的推广使用，不断提升人员效率；同时，公司持续研究多经开发等模式，提升项目运营管理效率，提高项目产值，以降低用工成本对盈利水平的影响。

　　2、市场竞争风险

　　物业管理行业是一个充分竞争的领域，并有越来越多的企业参与到这个市场中。随着行业的快速发展，客户需求不断开发、增长，行业竞争加剧，除了原有的后勤集团、专业公司等公建类物企、部分住宅类物业公司也纷纷加入市场竞争；以及城市服务、市政环卫、资产运营等新的物管商业模式的出现，国内公建物业的市场规模不断扩大，在各细分产品的领域，竞争对手增加，从而使公司业务拓展面临一定的市场风险。公司建立健全客户全生命周期管理体系，加强客户关系维护，持续提升客户满意度；同时，将加强对行业的分析研究，并根据自身优势确定业务发展策略，持续保持市场敏锐度，不断增强企业核心竞争力，多措并举提升市场拓展能力，确保公司适应市场变化。

　　3、政策风险

　　财政《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号）施行后，明确物业管理服务项目采用公开招标原则上应当用最低评标价法，并已在部分地区贯彻实施。同时，为做好财政政策支持中小企业纾困解难工作，政策持续加大政府采购支持中小企业力度，调整对小微企业的价格评审优惠幅度，提高政府采购工程面向中小企业预留份额。上述政策变化对注重服务品质的公建类物业企业，以及头部大型物企的招投标开展造成一定影响。公司将加强政策研究，适应政策的变化，在市场判断、战略制定、项目拓展等环节做好充分的准备工作，及时对营销策略进行调整和完善。

　　4、宏观经济环境风险

　　公司所处的物业管理行业及上游房地产行业的发展趋势与宏观经济环境密切相关。公司经营过程中，受宏观经济环境影响，可能面临部分项目暂停或者取消的风险。公司将密切关注经济环境发展动态，加强业务经营环境分析，推动市场拓展能力提升，加大经营模式创新力度，开展提质增效等管理活动，增强内部发展活力和综合实力，积极应对可能发生的外部环境变化带来的不利影响。

四、主营业务分析

　　（一）报告期内主要经营情况

　　2024年上半年，在宏观经济、上游房地产等外部因素影响下，市场增量供应减少，物业管理行业规模增速显著放缓，存量市场竞争加剧，行业整体回归微利经营模式。报告期内，公司正式启动组织数字化转型战略，强化管理工作提质增效，着力推动从规模化发展到高品质发展的转型升级。

　　1、开展组织数字化转型，重构组织运行机能

　　基于公司当前组织快速发展的需要及未来前瞻的考虑，公司计划自2024年起通过三年时间来推动组织的整体数字化转型，来解决组织的管理和发展问题。根据数字化转型战略的规划，公司在上半年与飞书合作上线“易呼码”系统，平稳有序的完成了大部分功能/应用的系统迁移，并进行了必要的系统集成和优化工作，目前已能满足基础功能100%日常使用，初步打通了现有的信息化系统，构建了统一的数字化平台。期间公司开展140余场专项培训，并举办数字化先行官等推广活动，帮助员工快速熟练掌握“易呼码”使用的基础功能，目前公司全员已切换使用新系统，4万余名项目一线及职能部门员工激活使用“易呼码”，激活率超过90%，全面实现办公协同数字化。

　　2、提质增效稳健经营，推动高质量发展

　　在高质量发展指引下，公司从夯实根基，回经营本质的角度出发，重视管理基础的完善和优化，持续在标准化建设领域精耕细作、开拓创新，在管物业服务中心均实现了企业标准的落地，服务标准化在全国项目可复制、可践行，实现品质提升。报告期内，公司持续强化标杆打造和项目标准化运营，103个Ⅰ级项目已全部启动标准化落地工作，学校和办公项目试点效果显著，2020年至今培育创建标杆项目近20个，其中包括中国地质大学未来城校区（报告期内荣获“2024中国标杆物业服务项目-中国地质大学未来城小区”奖项）、深创投广场（报告期内荣获“2023年度公共服务项目”奖项）等全国重点项目。同时，公司通过体系化推进客户调研，对重点项目加强现场硬件及服务形象提升，对续约项目加强品质提升，落地专项品质提升计划，实现了品质检查全覆盖。

　　（二）主要经营指标分析

　　1、项目数量分析

　　2020年以来，公司根据国家区域发展战略和行业发展进程，结合前期自身规模发展诉求，深耕区域重点城市，推动实施全国化战略。截至报告期末，公司项目管理部数量572个，同比增长8.75%；重庆以外区域的项目管理部数量375个，同比增长13.64%。

　　2、主营业务收入分析

　　作为独立的第三方物业企业，公司积极参与市场竞争，主要通过公开招投标获得业务增长。报告期公司实现主营业务收入17.23亿元，同比增长16.82%。

　　（1）分区域分析

　　报告期内，重庆大本营基本盘稳健增长，重庆区域实现收入5.80亿元，同比增长11.16%；城市公司区域规模保持较快增速，重庆以外区域实现收入11.43亿元，同比增长19.91%。从收入占比看，重庆以外区域收入占比有所提升，达到66.36%，较上年同期提升1.71个百分点。目前，公司基本完成全国化战略布局，重点中心城市公司经过一段时间发展已经具备独立自主发展的能力，为公司在重庆以外区域的持续发展构建了坚实基础。下一步，公司将对城市合伙人计划做优化升级，进一步推动新大正全国化战略的实施，深化全国主要城市业务的布局和发展。

　　（2）分业态分析

　　①办公物业实现营业收入7.23亿元，同比增长23.93%，收入占比41.98%。报告期内，公司持续优化系统开发能力，系统客户营销开发拓展取得较好效果。新开发中国农业发展银行重庆市分行片区、国家电投五凌电力本部后勤、中国再保险大厦、长沙国金中心写字楼、咪咕新空等标志性项目，涵盖金融、机关、园区、机构、写字楼等多种类型。其中金融业态中新开发的银行类项目达17个，预计年合同金额近4,000万。

　　②公共物业实现营业收入4.32亿元，同比增长14.09%，收入占比约25.10%。公司自2020年进入军队类业态，经过近四年的完整项目周期，因该业态运营场景及军队监管模式下业态整体盈利情况远低于预期水平，该业务不具有短期持续开拓的实际可能。因此，报告期内经公司审慎研判后决定调整细分市场拓展方向，已逐步减少军队类业态项目，以符合公司现阶段提升盈利能力的经营需求，优化资源配置，聚焦于更具盈利前景的业务领域。报告期内，公司加大推动医养、交通等业态孵化发展，2023年和翔二期项目收购对市政项目辐射作用明显，园区、场馆业态稳定发展。新开发贵州高速服务区、重庆市公共卫生医疗救治中心、江西省美术馆等标志性项目，涵盖园区、交通、医养、场馆、市政等多种类型。

　　③学校物业实现营业收入2.31亿元，同比增长10.71%，收入占比13.40%。公司深耕学校业态二十余年，目前为全国超过80所高校、特色院校及中小学校提供后勤一体化服务，报告期内荣获“2024中国学校物业服务企业TOP10”“2024中国标杆物业服务项目-中国地质大学未来城小区”等学校细分业态奖项，新开发重庆文理学院、重庆市两江人民小学、安徽公安职业学院黄麓校区及蜀山校区等多个学校项目。

　　④商住物业实现营业收入1.73亿元，同比增长6.59%，收入占比10.06%。报告期内，公司新开发重庆凯德九章、重庆康德天子湖小区、海南海旅免税城、江苏花悦荟生活广场等多个商住项目，随着城市公司逐渐成熟，在外地区域市场竞争力得到加强。

　　⑤航空物业实现营业收入1.63亿元，同比增长15.57%，收入占比9.46%。上半年，国内航空市场迅速回暖，国际市场延续快速恢复态势，作为公司的战略业态，公司对航空市场中长期前景抱有信心。报告期内，新开发重庆航空机上勤务服务外包项目、南通机场集团物业外包服务采购项目、重庆江北国际机场T3A航站楼到达区域、GTC物业管理服务外包项目等多个航空项目。

　　（3）分产品分析

　　①基础物业实现收入15.44亿元，同比增长16.18%。公司全国化经营推动基础物业规模持续扩张，基础物业板块不断夯实公司的发展根基，为创新服务及城市服务两大产品奠定良好基础。

　　②创新服务实现收入0.52亿元，同比下降17.71%。受宏观经济环境影响，部分客户专注于更基本或更紧急的服务，增值服务需求减少，公司的创新服务推广受到一定限制。公司将深入了解客户需求和预算，定制增值服务方案，开发优化新产品，调整激励机制并与项目合伙人机制融合，推动创新业务的落地和能力建设。

　　③城市服务实现收入1.27亿元，同比增长53.11%。在内生发展基础上，公司积极寻求以合资合作和收并购的方式拓展市政环卫市场，2023年下半年收购的香格里拉市和翔环保科技有限公司及瑞丽市缤南环境管理有限公司较好实现预期并表收入。

　　3、主营业务利润分析

　　前期，公司市场拓展取得较好成绩，经营规模快速增长，为未来的持续发展奠定了坚实的基础，但规模化发展也带来了利润率的阶段性下降。随着市场环境的变化和行业发展的深入，公司对经营理念进行适当调整，从规模发展转向高质量发展的新阶段。

　　报告期内，公司采取系列举措经营提质增效，遏制利润率下降，取得一定成效。2024年上半年整体毛利率降幅较2023年度收窄至0.12个百分点，其中新进项目通过优化投标准入机制与营销激励机制，毛利率较2023年度提升1.77个百分点。成熟项目方面，受到行业竞争加剧及部分地区推行最低价招标政策影响，使得部分存量项目续约价格下降、撤场增加，同时社保薪资与社平工资带来的人工成本刚性增加，都对公司成熟项目的利润水平产生一定影响，较2023年度毛利率下降0.25个百分点。分区域来看，报告期内毛利率依然呈现出项目密度较高的重庆区域盈利水平高于重庆以外区域的特点。