渝开发2023年年度董事会经营评述

（原标题：渝开发2023年年度董事会经营评述）

渝开发（000514）2023年年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司所处行业情况

　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

　　2023年，是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，房地产市场供求关系发生重大变化，行业处于深度调整期。随着各类有利于恢复市场信心的措施不断出台，为市场释放了更为积极的信号。2023年以来，推出了“认房不认贷”、降低首付比例和利率、实施支持居民换购住房有关个人所得税政策、降低二手房买卖中介费等多项政策工具，旨在推动住房消费，提升住房市场效率，促进市场稳定。2023年全国住房城乡建设工作会议在部署2024年重点工作时再次明确，稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好“保交楼、保民生、保稳定”工作。

　　根据国家统计局数据显示，2023年全年全国固定资产投资（不含农户）503,036亿元，比上年增长3.0%；扣除价格因素影响，增长6.4%。房地产开发投资下降9.6%。全国商品房销售面积111735万平方米，下降8.5%；商品房销售额116,622亿元，下降6.5%。

　　2023年，是全面建设社会主义现代化新重庆的起步之年，重庆积极响应国家政策，全年不断优化房地产政策环境，力促房地产市场平稳健康发展。2023年重庆楼市政策紧跟全国政策方向，注重稳定房地产投资，强调用好“三支箭”金融支持。通过下调利率、推行二手房“带押过户”、引入房票机制、优化公积金政策、调整房产税政策等多举措提振住房消费，助力市场复苏回暖。

　　根据重庆市统计局数据显示，2023年重庆市固定资产投资比上年增长 4.3%，房地产开发投资下降13.2%，销售面积3572.35万平方米，下降13.8%；销售额2475.02亿元，下降16.2%。

　　公司将紧跟市场节奏，同时充分利用上市公司平台优势，充分发挥资本市场服务企业发展和优化资源配置的功能，以发行公司债券、向特定对象发行股票等为推手，助推公司高质量发展。目前公司开发项目的情况正常，经营稳定。

　　

　　二、报告期内公司从事的主要业务

　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

　　2023年是贯彻落实党的二十大精神的开局之年，也是渝开发成立45周年暨上市30周年。一年来，面对严峻复杂的行业市场形势和艰巨繁重的改革发展任务，公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，全面学习贯彻党的二十大、二十届二中全会和市委六届二次三次四次全会、市经济工作会议精神，坚持稳中求进工作总基调，主动在现代化新重庆宏大场景中谋划推进各项工作，持续推动公司高质量发展，以实际行动坚决拥护“两个确立”、坚决做到“两个维护”。经过一年的团结奋斗，公司高质量发展态势向上向好，改革创新取得新成效，安全稳定基础进一步筑牢，实干争先精气神明显提振，在“建美丽重庆、投城市未来、筑美好生活”的新征程上迈出坚实步伐。

　　公司连续10年信用评级维持主体AA、债项AAA，荣获“重庆市文明单位”“中国房地产品牌影响力企业”“中国最佳优秀会展中心”“重庆三峡杯优质结构工程”“重庆优秀物业企业”等荣誉。

　　公司主要从事房地产开发与销售业务，拥有建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。目前，所开发项目主要集中在重庆主城。公司房地产开发主要以住宅、社区商业为主，在建在售项目有茶园项目（渝开发南樾天宸项目一期、二期）、山与城项目、回兴项目、华岩项目（渝开发贯金和府）一期，共四个项目。公司目前仍以商品房销售和存量商业运营为主，在重庆具有一定的品牌效应和市场认知度，报告期内未发生变化。

　　公司面临的风险及应对措施

　　（1）政策风险：房地产受政府宏观政策影响较大，未来房地产行业政策亦可能存在进一步的调整，或出台新的调控政策。若公司未来不能适应不断变动的行业政策，则公司的业务发展和财务状况可能受到一定影响。

　　应对措施：紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略。

　　（2）经营风险：中心城区商品房市占率回调上涨，市场持续承压，新房容量低位企稳，随着宏观政策端降低首付比例及公积金贷款利率；开发利润率降低等经营风险，可能会对公司的经营业绩产生一定的影响。

　　应对措施：及时调整开发节奏和营销策略，加快开发周转速度。

　　（3）财务风险：房地产开发行业属于资金密集型行业，在国家房地产调控的大背景下，融资环境的变化可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升，从而对公司的生产经营产生不利影响。

　　应对措施：合理安排融资计划，不断拓展多种融资方式，保证公司财务成本处于合理范围。

　　发展战略和未来一年经营计划

　　2024年是新中国成立75周年，是实现“十四五”规划目标任务的关键之年，是现代化新重庆建设从全面部署到纵深推进的重要之年，是改革攻坚突破的奋斗之年。公司经营管理工作的总体思路是：将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大精神，全面落实市委六届四次全会精神和市委经济工作会精神，坚持稳中求进工作总基调，牢牢把握稳进增效、除险固安、改革突破、惠民强企工作导向，加快推动“三攻坚一盘活”改革突破，全力以赴“促销售、防风险、提品质”，奋力交出改革发展“高分报表”，朝着新时代城市开发经营服务商迈进。全面保障各项预算支出，偿债率确保100%，维持主体信用主体AA、债项AAA。

　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

　　截至2023年12月31日，公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保合计11,327.80万元。

　　

　　三、核心竞争力分析

　　报告期内，公司主营业务仍为房地产开发与销售，核心竞争力未发生重要变化。公司目前拥有总储备土地计容面积65.15万㎡，权益计容面积约38.32万㎡；2023年度在建计容面积 43.08万㎡，可保证未来几年的平稳经营和发展需要；公司建立起项目全周期运营计划，合理规划当期和远期的开发节奏，预测项目全周期利润和现金流，保证公司项目决策的客观性；在工程建设方面，通过内控制度的建设和管控体系的严格执行，保证了公司所开发项目的建设成本控制在预期目标内；在财务成本上，通过严格执行资金计划，多种融资方式相结合，使公司财务成本处于较优秀的水平。公司除房地产开发业务外，还在会议展览、市政设施、商业租赁等方面开展经营，在一定程度上能够有效对冲房地产市场周期波动的风险。公司通过合理运营和严格成本控制，有效提升了公司的整体抗风险能力。

　　

　　四、主营业务分析

　　1、概述

　　1、2023年度，公司实现营业收入1,329,659,341.22元，较上年同期增长48.47%；营业利润 131,493,038.45元，较上年同期下降 31.77%；归属于母公司所有者的净利润105,730,824.17元，较上年同期下降35.03%，归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润91,833,413.08元，较上年同期下降23.86%。

　　

　　五、公司未来发展的展望

　　2024年是新中国成立75周年，是实现“十四五”规划目标任务的关键之年，是现代化新重庆建设从全面部署到纵深推进的重要之年，是改革攻坚突破的奋斗之年。公司经营管理工作的总体思路是：将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大精神，全面落实市委六届四次全会精神和市委经济工作会精神，坚持稳中求进工作总基调，牢牢把握稳进增效、除险固安、改革突破、惠民强企工作导向，加快推动“三攻坚一盘活”改革突破，全力以赴“促销售、防风险、提品质”，奋力交出改革发展“高分报表”，朝着新时代城市开发经营服务商迈进。全面保障各项预算支出，偿债率确保100%，维持主体信用主体AA、债项AAA。