云南城投2023年年度董事会经营评述

（原标题：云南城投2023年年度董事会经营评述）

云南城投（600239）2023年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

　　2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，也是公司改革转型、提质增效的攻坚之年，公司聚焦“城市综合服务运营商”的战略转型目标，坚定“行稳才能致远，规范才能发展”的理念，全力谋划和推动公司高质量转型发展。随着2022年重大资产重组后续工作的积极推进，公司资产总额降至122.99亿元，负债总额降至99.75亿元，资产负债率降至81.11%。截至2023年12月31日，公司归母净资产13.67亿元；报告期内公司扣除非经常性损益后归母净利润从2022年的-14.21亿元大幅减亏至-1.09亿元。

　　（一）城市综合服务业务发展情况

　　1、物业管理业务

　　公司下属物管公司业务类型涵盖住宅物业服务、商写物业服务、营销案场特约服务、食堂运营、园林绿化管养、高校服务、企事业单位物业服务等。截至2023年12月31日，签约项目55个，签约面积764.72万㎡。报告期内，物管公司以整合拓展、品牌建设及控本增收为重点开展工作，新签约项目14个，品牌建设得到有效推进，平均收缴率及客户满意度较去年有所提升。

　　报告期内，物管公司深度运用行业标杆服务标准，通过打造服务样板项目，陆续实现以点带面促进服务标准化全项目覆盖；不断开拓多元化经营业务，协同海格管家合作开发专属增值服务，与国药医养合作试行“幸福城投-健康生活馆”；通过集中采购等措施，有效降低整体成本费用。2023年，启动智慧物业运营管理信息系统升级，已完成资源管理、客户服务、接房管理、设备管理、能耗管理、收费管理、装修管理、工单管理、巡逻管理、预算管理、社区活动、人事管理、系统管理等功能模块的开发建设；推出业主终端“幸福城投”、企业员工终端“云南城投物业”两个全新小程序平台，实现业主、员工、企业需求数据的融合互联，不断驱动管理进阶及服务提质增效。

　　城投物业获评“2023中国物业服务百强企业”“2023年中国物业国有企业50强”，当选昆明市物业协会副会长单位，行业知名度、品牌影响力明显提升；下属成都云银城物业荣登“2023年中国物业管理行业品牌百强榜”，荣获都江堰市物业管理协会“2023年度优秀会员单位”。

　　2、商业运营业务

　　截至2023年12月31日，公司运营管理大型购物中心及其他商业项目共22个（含筹备项目），主要分布于杭州、宁波、台州、广州、昆明、成都、南宁、株洲等城市，签约面积263.47万㎡，其中：自持项目2个，受托管理关联方项目12个，受托管理第三方项目8个。

　　下属云泰商管以委托管理和整租模式，为签约项目提供商业定位策划、业态规划布局、招商、运营管理、企划推广、会员服务、工程改造、物业维护、安全管理、综合管理等服务，将云南特色主题文化元素与购物中心相结合，并在全国多个项目推广实施，提升差异化竞争力；打造完成智能商业信息管理系统，以业务管理、财务共享、预算管理和决策分析4大平台为核心，全面打

　　通业务链条和数据反馈，为6s运营体系（全面预算体系、业绩追踪体系、业绩考核体系、人才评价体系、安全管理体系、审计监督体系）提供数字化平台支持，已取得32项核心系统著作权，并获得浙江省高新技术企业称号。报告期内，昆明西山茶马花街荣获2023年“放心消费在昆明”市级示范单位称号；11.98万㎡“街区+ma”慈溪新河坊云泰PARK顺利开业，引进慈溪首店80余家，开业当日客流近31万人次；其余在管项目通过疯抢节及“艺术+商业”策划，开展200余场市集活动，获客成本同比降低16%。截止2023年12月31日，云泰商管整体客流同比增长27%、销售额同比增长17%

　　成都银泰中心in99位于成都市高新区核心区域，开业七年以来不断创新升级，通过与各类潮流时尚和艺术文化的深度融合，开启城南潮奢艺术新生活方式，持续引领西南消费潮流风向标。2023年，in99携手法国国宝级艺术家PhiippeKaterine菲烈-卡特林，通过对“Mr.Rose”玫瑰先生的经典IP形象创新升级，策划“Mr.Rose巨型小粉娃中国首展”，打造城市量级话题及事件营销，网络传播曝光量超亿次。in99组织各类沙龙、品牌联动活动近300场，全年客流增长18%，会员人数同比增长39%，经营收入同比增长7%，利润总额同比增长4%。2023年成都银泰中心荣获“年度潮奢商业地标”“2023年风尚成都商业总评榜”“2023年度热门商业综合体”等众多行业奖项，持续保持市场定位及影响力。

　　3、酒店运营管理业务

　　2023年以来国内文旅行业强势复苏，公司酒店运营管理业务实现收入“跨越式”增长。公司旗下大理英迪格和成都华尔道夫2家高星级酒店，配备房间数共544间。

　　2023年1-12月，大理英迪格酒店入住率同比增长76%，经营收入同比增长75%，平均客房单价同比增长9.65%，荣获“携程2023年大理市豪华酒店榜”、“2023年最受欢迎酒店”、“美团人气酒店餐厅”、“大众点评2023必住榜”等荣誉称号。

　　报告期内，成都华尔道夫酒店入住率同比增长58%，经营收入同比增长65%，平均客房单价同比增长13%，全年荣获国内外奖项24座，其中包括连续四年蝉联中国酒店星光奖“年度顶级奢华酒店”，连续三年蝉联希尔顿集团华尔道夫品牌亚太地区最高酒店奖项“康尼奖”、连续五年蝉联《福布斯旅游指南》“年度推荐酒店”等多份行业内重量级奖项，并荣幸地承办了多场备受瞩目的会议活动接待，包括埃塞俄比亚联邦共和国总理及驻华大使馆的访川之行，平安集团、汇丰银行等金融机构的最高级别管理层会议，以及多个奢侈品品牌的新品发布会。

　　（二）风险内控合规“三位一体”体系建设

　　为提高企业管理水平和经营效率，实现“强内控、防风险、促合规”的管理目标，公司本年度进一步建立健全了内部控制、风险管理、合规管理“三位一体”管理体系；公司结合战略转型实际情况，全面完成174项制度“废、改、立”工作。

　　（三）优化现金流管理，提升管控效率

　　公司始终坚持“年测算、月分解、周计划、日监控”的方式，强化资金统筹和流动性管理。努力推进经营性债权清收工作，加大资产处置项目后续款项回收力度，积极通过法律途径维护公司权益；结合各项目地域和业态特点，通过大客户整售、以租代售等多种方式推进存货去化。

　　（四）降本增效

　　公司严格按照“聚焦主业、同类合并、提升效能、注重效益”的原则，着力推动降本增效工作。物业板块在业务规模持续增加的情况下，通过集中采购、片区化管理等方式，全年平均运营成本稳中略降。商业板块借助信息化赋能、购物节造势，优化获客手段，全年获客成本同比下降16%；同时，通过建立会员体系，提供专业化、精细化的服务运营，精准匹配会员所需服务。

　　（五）全面开展组织架构调整

　　为匹配公司战略向轻资产运营转型的发展需要，公司对标市场开展了组织架构改革等系列举措，通过压缩管理层级、调整部门架构、优化岗位设置、强化业绩导向、开展薪酬调整，为公司转型发展提供有力保障。

　　

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所属行业为房地产业，主营业务为物业服务、商业运营及酒店运营管理。

　　（一）物业管理行业

　　1、行业现状

　　外部政策利好。报告期内，国家陆续出台了多项促进及规范物业行业发展的政策，一方面鼓励物业企业在养老育幼、家政、城市更新等层面开展社区相关配套服务，另一方面进一步加强了行业规范化发展，行业监管力度持续加大。

　　客户需求升级。居民对美好生活的追求持续提升，不仅关注基本的安全、清洁、维修等服务，还希望物业能够提供社区活动、便民设施、家政等增值服务；物业企业回归服务本质，高质量发展成为主旋律。

　　专业程度提升。在大数据系统支撑下，物业企业从规模的竞争逐步转向精细化运营的角逐，从传统的“四保”单点服务向全生命周期服务延展。

　　2、行业挑战

　　营收增速放缓。在宏观经济、房地产等外部因素影响下，物业企业营收增速放缓；根据克尔瑞数据显示，截止2023上半年，61家上市物企营收平均增长为8.9%，较2022年同期下降12.9%。

　　行业竞争加剧。行业在逐渐走向市场化和多元化的过程中，吸引了越来越多的企业和资本进入；同时，上游房地产市场继续承压、增量市场空间有限，导致行业竞争日益激烈。

　　3、行业机遇

　　市场空间依旧广阔。随着城市化进程持续推进、服务边界的不断延伸，行业管理规模及收入将继续保持稳定增长。根据中指研究院预计，未来3年行业管理规模将新增约50亿平方米，基础服务收入规模将接近万亿元。

　　增值服务更加聚焦。物业企业在社区增值服务方面经历从最初的“从无到有”，逐步演变为“从有到全”，如今正处于迈向“从全到优”的阶段。标杆企业正重点发力1-3项细分业务，提升用户满意度，增强用户与企业的黏性，在以长期主义为核心理念基础上打造具有特色的增值服务。

　　（二）商业运营管理行业

　　1、行业现状

　　线下消费加快恢复。2023年，随着扩内需、促消费政策的持续发力，线下消费场景加快恢复，全年销售呈现稳增趋势。根据国家统计局数据，我国2023年社会消费品零售总额47.15万亿元，同比增长7.2%；其中：商品零售41.86万亿元，同比增长5.8%；餐饮收入5.29万亿元，同比增长20.4%。

　　商业模式正在重塑。首先，商业的核心正在从单一的销售转向全方位的服务，消费者不仅仅是在购买商品，更是在寻求整体的消费体验；其次，企业不再单一追求规模的扩张，而是更加关注消费者的黏性与忠诚度；最后，消费者开始追求品牌和品质的同时，也希望得到性价比的满足。

　　2、行业挑战

　　存量商业市场竞争较大。根据中指研究院发布数据显示，截至2023年12月底，全国3万㎡以上已开业购物中心总数超6,100个，总建筑面积超5.3亿㎡（人均建筑面积约0.4㎡，已达到欧美发达国家人均水平）。同时，大量商业“千城一面，千店一面”现象严重，业态重复率高，竞争同质化、同类化。个性化消费需求增加。随着市场快速发展，年轻消费群体的消费能力、消费理念等正在发挥越来越大的影响力，后续商业运营需直面年轻消费群体的个性化消费需求。

　　3、行业机遇

　　消费升级带来市场机遇。随着居民生活水平的提高和消费观念的转变，消费者对商业的需求逐渐转向多元化和个性化；在成为行业挑战的同时，也提供了更多的市场机会，只要能够把握消费者需求，便能够在市场中占得先机。

　　（三）酒店运营行业

　　1、行业现状

　　居民商旅出行需求不断释放。2023年，休闲旅游市场加速复苏，全年国内出游人次48.91亿，同比增长93.3%，叠加商旅需求逐步释放，助推酒店行业强劲恢复。据统计，2023年国内酒店每间可出租客房收入（RevPAR）已恢复至2019年同期的100%，其中中高端酒店已恢复至2019年的106%。

　　行业加速高端化转型升级。在国内经济的稳步发展下，居民的生活水平得到持续提升，高品质、个性化的消费需求不断增长，促使酒店行业加速变革，酒店经营模式稳步完善，带动行业加快高端化转型，中高端星级酒店数量占比不断提升。

　　2、行业挑战

　　行业竞争加剧。我国酒店行业经过十余年的快速发展，星级酒店数量已超过6600家，市场竞争日趋激烈，酒店管理集团大力布局下沉市场，品牌特色和提供的服务日趋相同，面临同质化的竞争压力。

　　3、行业机遇

　　宏观经济及国家政策利好行业发展。近年来，我国经济水平一直保持稳定增长，扩大内需、促进消费已经成为国家重要的长期发展规划，根据文化和旅游部发布的《“十四五”文化和旅游发展规划》，旅游行业作为长期发展规划的重要部分，预计将迎来持续繁荣，而酒店行业也将会持续受益。

　　

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　（一）企业文化优势

　　公司聚焦“城市综合服务运营商”的战略转型目标，始终秉持“用心做事”的价值观和“客户至上，追求卓越”的服务理念，践行“让您人生之旅健康幸福”的使命担当。通过建构与企业战略目标相匹配的企业文化，充分发挥导向作用、凝聚作用、约束作用、激励作用，将服务意识和服务理念贯穿融入到日常经营的全过程和各环节，为公司战略转型发展提供不竭动力。

　　（二）资源禀赋优势

　　截止2023年底，公司通过多年的服务运营积累，已在物业管理、商业运营及酒店运营等方面具备了较强的资源禀赋优势。

　　在物业管理方面，签约面积超过760万㎡，服务业态已涵盖住宅、商业、写字楼、高校、会展、产业园、企事业单位、食堂等诸多领域，服务区域横跨昆明、大理、保山、曲靖、红河、怒江等省内城市及成都、西安、兰州等省外区域。近年来，下属物管公司服务标准化建设工作得到全面推进，多元经营业务得到长足发展，客户满意度及市场影响力持续提升。

　　在商业运营方面，签约面积超过260万㎡，运营管理项目主要分布于广州、成都、杭州、宁波、台州、昆明等一二线城市，通过资源整合，有机融合了购物中心、街区商业及特色商街等多种业态，打造了“茶马花街”、“云泰PARK”等系列品牌。经过多年的发展，公司培养和锻炼了一支成建制的专业化运营管理团队，具有较强招商运营能力，品牌资源库共计品牌近7000个，在营合作品牌超1600个。

　　在酒店运营方面，公司下属成都华尔道夫酒店作为该品牌在国内布局的第3家酒店（全球第27家），位居成都高新区核心地段，跻身成都奢华酒店头部，兼具高端商务及旅游，融合经典优雅与现代奢华，以无微不至的贴心服务，荣获亚洲酒店及旅游业论坛颁发的“年度顶级奢华酒店星光奖”，连续三年获得希尔顿集团全球至高荣誉“康尼奖”（亚太区唯一一家）。公司下属大理英迪格酒店位于洱海南侧，融入苍山洱海的自然之美，以现代奢华的舒适环境、独树一帜的建筑风格设计，连续多年荣获携程、美团、大众点评等颁发的荣誉称号。

　　（三）数智赋能优势

　　为更好的服务客户，进一步提升运营效能，公司下属物管公司及商业运营公司通过外部合作和自主开发相结合的方式，不断升级迭代智慧物业运营管理信息系统及智能商业信息管理系统，取得了多项核心系统著作权，为公司精细化运营提供坚实的数字化平台支持。

　　（四）组织管理优势

　　以组织架构改革等系列举措为抓手，公司持续优化部门架构和岗位设置，补充了一批覆盖物业管理、商业运营及酒店管理等领域的专业人才。同时，通过深度融合信息管理系统，持续优化运营管理体系，消除公司与部门、项目的壁垒，初步形成统一、高效且相对稳定的组织管理体系，为快速反应提供组织保障。

　　（五）规范运作优势

　　经过多年的发展，公司日常运作更为规范，已经形成了内控健全、权责分明、监管有效、协调运作的法人治理结构；同时，在生产经营发展过程中坚持底线思维，着力防范化解经营风险，维护全体股东的利益。

　　（六）协同发展优势

　　公司轻资产运营业务涵盖了物业管理、商业运营及酒店运营，拥有较大规模的客户服务群体，在公司信息管理系统的支持下，以大数据及“客户画像”为基础，促进各板块业务协同。除此之外，公司始终坚持市场化发展道路，致力于协同一切有利于公司高质量发展的内外部资源，互利共赢，携手前进。

　　（七）国资背景优势

　　公司作为国企背景的上市公司，依托省委、省政府有力支持，可借助控股股东在景区、医院、展馆、地产、教育、环卫等业务上的优质资源，不断深化产业合力和区域资源整合，以创新的思维叠加国企背景优势，充分发挥资本市场运作优势，助力公司轻资产战略转型。

　　

　　五、报告期内主要经营情况

　　2023年度公司实现营业收入19.51亿元，较2022年的25.68亿元下降24.03%；归属于股东的净利润-0.76亿元，较2022年的-8.38亿元实现大幅减亏。主营业务毛利率38.27%，较2022年的37.41%增加0.86%。

　　

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　(二)公司发展战略

　　公司主动融入云南省“3815”战略发展目标，聚焦康旅集团“3510”行动计划，紧紧围绕战略转型发展实际，聚焦“城市综合服务运营商”的战略转型目标。系统谋划产业布局，发挥国有上市公司优势，大力拓展外部资源，以轻重分离、市场运作、创新升级、保值增值为实施原则，打造以“物业服务+商业管理”为引领，以文旅服务、康养服务、会展服务、公共服务为侧翼的“两主四翼”产业布局。

　　(三)经营计划

　　2024年，公司将坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，围绕“守底线、稳支撑、增动力、上台阶”总体要求，以“谋增量、解存量、固变量、提质量、蓄能量”生产经营方针，着力抓营收、提管理、强运营、促转型，加快做优、做强、做大主业，全力争取按照年度投资计划、营业收入、利润总额等预算目标，奋力推进公司高质量转型发展再上新台阶。

　　一是全力提升主营业务发展。将发展作为一切工作的出发点和落脚点，始终聚焦“城市综合服务运营商”战略转型目标，坚定发展信心，保持战略定力，高效统筹经营业绩发展和服务能力提升，积极拓展业务，寻求业绩增长点，持续推动公司稳步扩张。物业板块持续提升公司业绩，锚定地州市场，抢抓市场份额，重点突破学校、医院等单一业主的公建类项目，积极试点探索城市综合物业服务可行性；聚焦客户满意度提升，加强一线服务人员队伍建设，持续推进标准化服务体系建设，多措并举提升物业费收缴率；商管板块加强品牌和体系建设，提升精细化管理运营能力，积极招商调改，全力提升出租率及租金单价；酒店板块持续维护巩固市场地位，加快推进提升改造工程，优化客户居住体验，加强多元业务的创收能力。

　　二是全力提升资金管理。做好预算管理、成本控制、资金调度，全力提升资金运营效率。

　　三是全力推动品牌建设。物业板块持续推动品牌建设工作，着重推动品牌形象宣传活动，强化官微等新媒体矩阵运营；商管板块全力打造“商街+ma”复合式商业载体、特色商街、高端商业体示范项目，积极构建独立产品品牌、IP、VI及推广体系，持续完善6s运营体系。

　　四是全力推动人才队伍建设。加强年轻干部储备和选拔任用工作，落实“双培养”机制，完善职业化培训教育体系，打通一线员工横向流动、纵向发展通道，以体制、机制的进一步优化，提升员工主动服务发展的意识和能力，为公司改革发展注入强劲动能。

　　五是全力推动安全生产管理。压实责任，落实落细各项安全管理措施，确保安全制度措施到位，紧盯重要时点及群体性活动，加强隐患排查治理。

　　(四)可能面对的风险

　　1、外部风险

　　物业管理及商业运营市场竞争愈加激烈，公司亟待快速提升自身服务与管理能力，扩大品牌影响力，使得在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。

　　2、内部风险

　　公司目前正处在轻资产战略转型的关键时期，随着运营管理规模的不断扩大，在人才储备、激励机制、精细化管理等方面亟待提升。另外，若参股公司经营不善，将在一定程度上对公司产生负面影响。