富森美2023年年度董事会经营评述

（原标题：富森美2023年年度董事会经营评述）

富森美（002818）2023年年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司所处行业情况

　　（一）家居建材行业发展现状

　　国家统计局发布的数据显示，2023年全年国内生产总值126.06万亿元，同比增长5.2%。全国商品房销售面积11.17亿方，同比下降8.5%，社会消费品零售总额47.15万亿元，同比增长7.2%。全年固定资产投资（不含农户）50.3万亿元，同比增长3.0%。2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在党中央和国务院的坚强领导下，我国经济回升向好，供给需求稳步改善，转型升级积极推进，就业物价总体稳定，民生保障有力有效，高质量发展扎实推进，主要预期目标圆满实现。

　　2023年1月5日，央行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。政策落地加大地产行业供需两端支持力度，为处于恢复期的地产行业提供了有力支持。

　　2023年3月30日，自然资源部、银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署，在提升便利化服务水平、降低制度性交易成本方面进行了有力保障。

　　2023年6月29日国务院常务会议审议通过《关于促进家居消费若干措施》，从大力提升供给质量、积极创新消费场景、有效改善消费条件、着力优化消费环境等四方面提出11条具体措施，对于带动居民家居消费增长和充分释放家居消费潜力起到了极大的促进作用。

　　2023年7月18日，国新办举行国务院政策例行吹风会，提出“促进家居消费，着力扩大内需”，将 2023年定为“消费提振年”。围绕家居消费，商务部将在全国范围组织开展“家居焕新消费季”活动，协同各方搭建产销对接平台，优化消费供给，释放家居消费潜力，打造“绿色、时尚、美居”“健康家居”等多个消费场景。

　　2023年8月，住建部和央行等部委联合发文，推动首套房认房不认贷，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女) 申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策；央行和金融监管总局联合发文，指出不区分限购不限购城市，首套房首付比例最低降至20%，二套房降至30%，支持首套存量房贷利率下调。

　　2023年10月，中央金融工作会议提出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加快保障性住房等“三大工程”建设。

　　2023年，为稳定房地产市场，国家积极出台楼市支持政策，多重利好举措落地，供给端与需求端双向支持效果显著，对改善房企融资环境、支持购房需求释放起到了积极的作用。同时，全国房地产市场全年表现为“前高中低后稳”，整体仍然处于调整之中。根据商务部流通业发展司、中国建筑材料流通协会共同发布的数据显示，全国规模以上建材家居卖场2023年全年累计销售额为15,505.39亿元，同比上涨33.54%，预计2024年，随着政策的进一步深化、推动实施和不断迭代改善，“大家居”产业链条将更加完善，“促家居消费升级”将成为主导方向，行业也将迎来难得的发展机遇。

　　近年来，建材家居行业受地产周期影响，供需两端始终处于较为低迷的状态。随着最近两年国家密集出台落实的多项政策，地产行业的逐步复苏有望带动家居行业需求回升。建材家居行业在新周期下主要表现出以下几点特征：

　　1、竞争趋势不变，两极分化持续

　　根据中国建筑材料流通协会发布的中国城镇建材家居市场饱和度预警指数BHEI数据显示，2023年全国规模以上建材家居市场面积约为22,660万平方米，同比增长率为-1.88%，继2022年以来，规模以上建材家居市场面积再次下滑，从数据上看，增长率仍逐年递减，市场竞争依旧激烈，头部卖场在新周期下的格局尚未完全形成。

　　公司深耕成都地区，品牌影响力辐射整个西南区域，交易额和市场占有率连续多年位居区域市场前列，现金流稳定、安全边际高、抗风险能力强、品牌美誉度高，在地产行业的新周期下，积极发掘自身潜力，进一步抢占区域市场震荡产生的溢出份额。

　　2、增量红利放缓，存量比重上升

　　根据克而瑞地产研究院数据，2023年全国重点17城住宅成交数据显示，新房成交套数超二手房成交套数的城市仅占研究对象的29.41%，房地产增量房进入缓速增长期，新增地产红利逐渐消退，建材家居市场也迈入了存量时代。

　　成都作为克而瑞发布的全国重点17城住宅成交套数居首的城市，2023年新房成交140,862套，二手房成交219,330套，总成交套数超第二名上海近10万套。在房地产行业总体调整的新周期，成都楼市依旧保持极强的韧性，同时二手房交易的持续活跃，将为家居建材行业深度挖掘存量市场提供有力的支撑。公司作为区域市场极具竞争力的头部家居卖场，亦将因此受益。

　　3、新消费趋势形成，多元化需求旺盛

　　随着科技不断进步和消费者个性化需求的与日俱增，新周期下的新消费趋势呈现出绿色化、数字化、智能化等多元特征。

　　从绿色化来看，绿色环保、健康安全的家居在消费者需求结构调整中始终占据着重要地位，进而促使生产企业走向健康产品与技术与各个业态深度联合，从产品端、体验端等，全面助力消费者提升家居生活品质。

　　从数字化来看，伴随消费者购物习惯的改变，家居家电消费进一步往线上迁移。根据家页智库数据显示，电商渠道对家电零售的贡献率已超过60%，品牌与消费者间的联系更加频繁而紧密。伴随家居电商产品品类和内容体量的提升，用户通过线上购买家居用品的消费习惯也逐渐养成，线下销售渠道中家电份额持续受到蚕食。

　　从智能化来看，根据头豹研究院数据，预计AI+家居行业规模在2023年为1.47万亿元，2024年增长到1.89万亿元，2025年和2026年分别达到2.31和2.76万亿元，可在2027年突破3万亿元。随着科技创新助力产品供给质量的提高和供给产品差异化的凸显，居民消费需求及消费动力快速恢复并不断提升，同时消费需求的升级和消费理念的随之转变使得消费者愿意为高科技产品和优质服务买单，潜在的大量的消费群体将被市场逐步发掘，智能家居的行业规模增速将不断加快，行业空间不断扩大，有望形成规模经济，产生极大规模效益。

　　公司作为区域知名家居卖场，场景体验涵盖建材家居全产业链，能够为消费者提供专业的一站式购齐服务，在满足消费者需求的多元化和构建供应端渠道的多元化方面具有极强的优势。

　　（二）公司市场地位

　　2023年全年，成都全市实现地区生产总值22,074.7亿元，按可比价格计算，同比增长6.0%。社会消费品零售总额10,001.6亿元，同比增长10.0%。2023年，成都市委市政府以成渝地区双城经济圈建设为总牵引，全面落实省委“四化同步、城乡融合、五区共兴”发展战略，以全面建设践行新发展理念的公园城市示范区为统领，全力以赴拼经济搞建设、凝心聚力办大运展形象、千方百计办实事惠民生、慎终如始防风险保安全，全市经济回升向好、民生持续改善、社会大局和谐稳定。作为常住人口超过2,100万的超大省会城市和连续七年蝉联第一财经周刊评选的新一线龙头城市，成都拥有庞大的消费潜力。

　　公司作为西南地区规模较大、综合竞争力较强的大型装饰建材家居流通企业，深耕成都二十年，渗透率高，自持物业成本优势突出，经营稳定持久盈利，截止报告期末拥有自营卖场建筑面积超过110万平方米，合作商户超过3,500户，交易额和市场占有率继续稳居区域前列。

　　

　　二、报告期内公司从事的主要业务

　　（一）公司主要业务

　　公司是专业从事装饰建材、家居的卖场运营商和泛家居平台服务商。报告期内，公司主要以卖场为载体，为商户、消费者和合作方提供门店运营、流量、金融、数据、供应链、策划、工具应用等全方位服务。

　　公司建材家居卖场分为自营卖场和加盟及委托管理卖场两大类别。报告期内，自营模式是公司卖场的主要经营模式。截至报告期末，公司自营卖场规模超110万平方米，主要经营业态包括中高端家具馆、中高端建材馆、品牌家居独立大店、拎包入住生活馆、软装生活馆、楼宇式富森创意设计中心、装饰材料总部市场等专业卖场和体验馆，入驻商户数量3,500余户。

　　报告期内，公司着力聚焦卖场经营，筑牢基本盘，夯实压舱石；加强招商管理，持续进行自营各卖场的结构优化；完善流量运营、使能商户、内容运营三大核心，推进"富森美1+3新营销"；快速响应市场变化，稳步推进新业务；加快建设，完成天府新区项目施工。

　　（二）公司经营模式

　　居室更好、更舒适、更漂亮、更智能，是人类永恒的需求，也是人民群众向往美好生活在居家生活领域的具体体现。公司矢志于通过提高效率、控制成本、提升体验，为消费者提供放心、舒心、贴心、暖心的产品和服务。在基础性业务方面，公司自有卖场和委管卖场均为统一使用“富森美”品牌、统一实行富森美运营管理体系的招商制卖场。自有卖场由公司自主建设、自持物业，实行统一招商、运营管理和服务。委管卖场由公司向物业合作方提供包括项目考察、市场调研、设计规划和定位、商业布局、品牌规划、营销推广、组织机构、人员配置和培训等方面的咨询服务，并通过输出品牌、输出人才和输出运营管理体系等方式对合作方物业进行专业化、品牌化、体系化的运营管理。在拓展性业务方面，公司围绕全产业链，稳步推进新零售、金融服务、进出口等服务，提升全链路服务能力。

　　（三）业绩驱动因素

　　报告期内，公司经营业绩主要由市场租赁和服务收入、装饰装修工程收入、金融业务收入等共同构成。

　　市场租赁收入和市场服务收入水平取决于市场经营规模、租金和服务费水平。报告期内，公司持续优化自营各卖场经营品类，调整各卖场布局，打造特色街区（场馆）,提升各卖场经营活力。

　　公司装饰装修业务依托公司在家居建材产业链上的资源、资金优势以及富森建南成熟的装饰装修设计、管理和施工能力，深入拓展各类工装、整装和商品房的精装修业务。

　　公司金融业务是依托现有平台资源和资金优势，通过商业保理、小额贷款等业务，提高资金使用效率，在风险可控的情况下兼顾经济效益。

　　

　　三、核心竞争力分析

　　（一）品牌形象与市场影响力持续提升

　　公司多年来专注、专业从事装饰建材家居流通业务，通过差异化的卖场定位、全品类的产品服务、精细化的运营管理、创新性的营销策划，集聚了大量省级总代理商和经销商等优质客户，已成为家居建材生产企业在渠道拓展中的优选合作伙伴。

　　近年来，公司积极顺应行业发展和市场消费趋势变化，不断升级设计、家居、装修、拎包入住等多元化的专业服务，维护消费者合法权益，在由四川省经济和信息化委员会、四川省人民政府国有资产监督管理委员会、四川广播电视台联合举办的“四川名片-荣耀中国”活动中，公司入选10大企业名单，获得成都市总商会“成都服务业百强企业”。公司董事长刘兵先生在2018年度获评“四川省优秀民营企业家”。公司副董事长刘云华被国际知名会计师事务所安永评为“2020安永亚太区成功女性企业家”。

　　报告期内，公司进一步提升品牌形象，荣获2022年中国上市公司投资价值峰会“‘金梧桐’最具社会责任上市公司”，中共成都市成华区委、成都市成华区人民政府颁发的“成都市成华区2022年度纳税优秀单位”，成都市成华区慈善会颁发的“2022年度慈善企业”，四川省双拥工作领导小组办公室颁发的“四川省社会化拥军单位”，时代周报颁发的“2022年度高质量发展上市公司奖”，成都市退役军人事务局、四川省红十字基金会、成都市爱国拥军联合会联合颁发的“最美拥军企业”，成华区委退役军人事务工作领导小组、成华区双拥工作领导小组颁发的“2023年度消防工作先进单位”，崇州家具商会颁发的“领军企业奖”。

　　（二）区位优势显著，汇集核心口岸

　　公司深耕区域市场多年，在成都中心城区的核心商圈持有成熟物业建筑面积超过 110万平方米。公司上述自持物业口岸位置优越、配套环境成熟、交通方便快捷，对成都市区、四川省及部分西部地区商户及最终消费者具有较大吸引力。

　　公司所拥有成熟物业均是按照取得时的实际成本进行后续计量，随着近年来宏观经济增长、城镇化进程、居民可支配收入的增加，上述物业以公允价值计量的资产增值能力不断提高。

　　（三）生态思维运营，多元业态持续发展

　　家居流通行业习惯性的扩张规模效应，在新常态化下遭遇考验的同时，公司以专业化的生态运营思维，成功蕴育了“创意设计中心”“家居艺术馆”“时尚软装馆”“进口家居”“拎包入住”“大物流批发”“精品家居MALL”“独立大店”“新零售”等业态，让产业链上下游在富森美内形成联动，彼此既是独具特色的经营模式，又相互依赖共存共生，以强大的生命力适应外部变化。

　　满足用户核心需求，一直是公司生态运营的第一出发点。围绕市场需求，围绕消费者存在的场景，以家装解决方案和需求对话，既脱离了“卖产品说产品”“价格战”的低层次竞争，又实实在在贴近了消费者的真正需求，大大增强了用户粘性。公司还围绕家居产业的金融服务以及相关性投资等，多业务协调发展，不断增强企业网络效应。

　　（四）产业集聚效应，资源高效配置

　　公司紧密依靠成都作为全国最大家具产业集群之一和全国知名门窗厂产业带的优势，并整合国内外头部制造企业资源，在供应链和产品端全面合作，挖掘内生潜力，加强品牌联动，推动业务发展。

　　公司合作企业包括数千家全国知名制造企业、数千家成都家居产业带企业和数百家全球家居工厂，规模优势显著，覆盖家居建材全产业链；公司紧跟消费模式变化趋势，提供贴近市场的产品和服务，品类优势显著，涵盖装饰装修方方面面；公司依托以设计、创客、创业为主题的楼宇式创意设计商务平台“富森创意”，平台聚合优势显著，以设计为入口，整合公装、家装、整装和建材家居供应链，实现资源叠加、供给互补，构建了建装一体化体系，有力的驱动了平台上的建材家居交易。

　　（五）加强精细化管理，提高公司高质量运营

　　建材家居市场庞大而复杂，管理能力不足成为制约行业发展和影响坪效的重要因素。公司多年来专注于家居建材领域，主要管理者有多年的行业经验积累，近年来公司以信息化、精细化、标准化管理为抓手，全面提升管理水平。在信息化管理方面，公司持续推动NCC信息系统业财税资一体化应用和全面预算管理，对招商管理、商户维护、业务开展、质量控制以及资产、资金等关键节点或重点事项进行准确计划管理、重点跟进、协调和解决；同时促进公司财务核算和财务管理升级，不断强化收入、费用、成本、税收、资金等管控，高质量编制会计报表和定期报告，为公司科学决策提供有效参考；在精细化管理方面，公司建立了统一招商、统一运营、统一营销、统一管理等平台系统，打通业务模块，实现数据、资金、信息的精确管理和共享，提高业务反应和执行能力；在标准化管理方面，公司建立了从招商、运营、营销、物业、安保到服务的完整业务标准化流程，提升了管理的准确性与及时性，降本增效，进一步提高公司高质量运营及综合能力。

　　

　　四、主营业务分析

　　1、概述

　　报告期内，公司生产经营稳定，财务和资产状况总体保持良好。 2023年全年实现营业收入152,407.26万元，营业利润96,535.53万元，利润总额96,779.37万元，归属于上市公司股东的净利润80,627.02万元,同比分别增长2.79%、2.45%、2.59%、2.97%。

　　报告期内，公司资产状况良好。截至2023年12月31日，公司总资产706,530.1万元，较期初下降0.03%；归属于上市公司股东的所有者权益593,022.7万元，较期初下降0.03%；每股净资产7.92元，较期初下降0.03%。

　　报告期内，公司面临行业发生重大变化，以及在困难、挑战、风险、不确定性等多重因素叠加下。在董事会的坚强领导下，公司着力聚焦卖场经营及新业务、新项目，抓招商、扩流量、稳运营、促建设，聚力经营，精细管理，增强服务，攻坚克难，较好地完成了2023年确立的各项工作目标任务。

　　（一）聚力招商，充分夯实经营基础

　　报告期内，公司聚力招商工作，整合卖场资源，调动全员招商积极性，形成招商合力；根据市场变化和商户经营情况，及时开展各卖场的补位招商、新品类招商和资源储备性招商，深度挖掘涂料、卫浴、门窗、全案、定制、进口、优秀家装公司等品类潜力；密切关注在营商户经营情况，同时加强在营商户的沟通与联系，提供行业资源对接，增强经营信心；及时承接区域调迁资源，做强、做大五金、基础材料等差异化品类，为卖场的稳定经营提供了重要的客户资源保障。

　　（二）精心服务，全力稳定卖场运营

　　报告期内，公司聚焦商户经营，主动靠前服务，使能商户，下沉服务，通过新营销实践、资源对接、销售方案等，助力门店销售增长，调动各方积极因素，完成合同续签。推动各种特色主题场馆、消费场景打造，引领消费和时尚趋势。链接商户，深入推动“1+3”新营销行动，组织和指导商户运用新媒介工具，引流、导流和变现流量，联动商户开展社群运营，将消费流、营销活动和商户经营深度融合，商户经营能力显著提升。

　　（三）联动营销，深度助力商户经营。

　　报告期内，公司运用社群运营、内容运营、直播运营等新营销手段，带领商户在小红书、直播、短视频、美团点评、社群赛道上开展线上行动，陪跑商户，账号数超15,500个，富森美自有线上账号成为重要流量渠道之一，全年在抖音的官方账号直播超百场，曝光浏览2,155万+，观看人次106万+。同步开展线下场馆活动、品类活动、商户活动、联盟活动、设计师活动，举办流量比赛、营销比赛，与18个行业头部品牌及头部工厂联合营销，为提升商户销售、活跃市场经营注入新的动力。

　　（四）投管并重，保持业务稳健运行

　　报告期内，公司在投资上坚持稳健性原则，重心后移，建立投后管理模型，重点关注项目运营、成长性及财务等状况，对新材料、先进制造、人工智能、半导体、新能源、军工等行业进行深度研究分析。以“两优”“两强”为抓手，稳健开展金融业务。委管加盟门店经营保持稳定，委管门店经营目标全面达成。焦糖盒子经营业务进一步迭代，通过组织优化、渠道拓展、服务提升、定制切入、降本增效等举措，门店的综合利润率、现金流净额均实现了较好提升。面临复杂多变的国际形势，在服务好自有卖场进口商户的同时，积极拓展新客户，保持进出口业务的基本稳定 。

　　（五）加快建设，完成天府项目施工

　　报告期内，公司按照项目施工计划，加快施工进度，严控幕墙、设施设备安装和总坪等施工质量，切实加强现场监管和施工协调，保障项目安全，项目形象已完美呈现，完成项目工程施工。深入推动项目运营筹备，搭建组织架构，组建项目团队，按照“总部港”“直播港”一体两港总体定位，规划布局家居生活、直播电商、总部经济等产业生态，广泛链接政府和行业招商资源，组织多场招商路演、项目推荐和资源对接会，全力推进项目招商，目前已有部分品牌及企业实现签约，项目运营各项筹备工作正全力推进。

　　（六）精细管理，证券财务规范运作

　　报告期内，公司按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》及《公司章程》等法律、制度和规范，稳步推进公司合规运作和高效运行，高质量编制定期报告，认真履行信息披露义务，持续完善内控制度，强化法人治理，深入推进“三会”工作，与监管机构、交易所及投资者、媒体保持良好沟通，2023年公司被交易所评为信息披露 A级企业。按照《会计法》《会计准则》《税法》等法律规范，不断加强会计核算，科学编制会计报表，完善财务制度，优化业、财、税、资信息系统，推进预算管理和采购管理，财务工作得到全面开展。

　　（七）坚持成长，团队能力显著提升

　　报告期内，公司着力打造以结果为导向的组织行为模式，全面推进公司绩效激励考核，拆分目标和绩效，实施全员目标激励机制，使公司战略及业务与组织和人员紧密链接。建立全员培训体系，学习、实践和经验相结合，不断提升员工技能水平，提高团队职业技能以及素质。推动 HR信息系统成功上线，实现人力资源信息化，不断推进公司人力资源建设。

　　

　　五、公司未来发展的展望

　　（一）行业格局和趋势

　　1、与公司业务关联的宏观经济或行业环境的发展趋势

　　2023年，在党中央的带领下，国家笃定高质量发展不动摇，坚持稳中求进工作总基调，着力扩大内需、优化结构、提振信心、化解风险，经济总体回升向好。根据国家统计局公布的数据，2023年我国GDP总量达到126.06万亿元，同比增长5.2%；社会消费品零售总额47.15万亿元，同比增长7.2%；居民人均可支配收入39,218元，同比实际增长6.1%；全国居民人均消费支出26,796元，同比实际增长9.0%。

　　行业发展趋势呈现出以下几点特征：

　　从宏观上看，国家继续推动扩大消费、加大投资，推动保障房建设、城中村改造、大规模设备更新、消费品以旧换新、城乡融合新型城镇化建设，这些新政策、新举措的推动，必将给当下及未来的家居市场带来新的市场空间。

　　从形势上看，随着我国城市化率的大幅提升和房地产业发展趋势的演变，家居消费已经形成增量和存量并存，而且存量占主导的格局。以成都市场为例，2023年，全年商品房成交约36万套，其中二手房成交量占比61%。

　　从需求上看，随着新周期下的多元化需求形成，家居消费结构出现新的变化，绿色化、数字化、智能化等特征呈现，基础消费成为重点，人们在消费上不仅追求颜值、体验、品质和个性化，也对商品的性价比提出了更高要求。

　　从机会上看，部分新房市场和二手房市场，会为家居市场提供比较大的消费蓄水池，并会逐步趋于常态。家居产业链条较长，产业生态丰富，市场空间巨大，成都仍然是表现最稳定的区域之一，公司作为区域内极具韧性的企业，在新周期下将持续保持稳定发展。

　　2、公司行业地位

　　公司作为四川地区规模较大、综合竞争力较强的大型装饰建材家居流通企业，多年深耕拥有2,100多万常住人口的中国新一线重点城市成都，积淀深厚、消费者认同度、行业影响力和市场集中度领先区域同行业企业。在包括成都和四川地市级城市在内的中国西南地区，公司在业态和经营领域创新度高，经营资源丰富，与合作商户共生共赢理念成熟。公司坚持以创新驱动发展，经过多年积累，陆续推出软装饰品、独立大店、创意设计中心、进口家居、精品家居Mall、大物流批发、拎包入住、文化艺术、新零售等家居业态，成功实现基础材料批发、多品类各档次建材家居、软装饰品、整装定制、创意设计等全产业链建材家居产品市场的精准定位，能满足不同消费群体“一站式家装”需求，成为装饰建材家居规范、稳定和繁荣的交易平台。

　　3、公司主要行业优势和困难

　　（1）优势

　　（2）劣势

　　宏观环境方面，经济下行的压力依然存在，外部环境存在许多的不确定性，当前家居行业正经历着变局和阵痛，公司卖场可能出现销售下滑、经营不稳、效益下降，为适应新形势的卖场经营新模式还处于探索阶段。

　　行业周期方面，作为地产后周期行业，家居需求与地产密切相关，受地产周期及房企信用风险暴露等因素影响，政策面对购房者情绪修复尚需传导时间，传统的家居建材流通卖场面临着流量增速放缓、获客成本增加等压力。

　　公司发展方面，随着公司新的战略和新的业务不断推进，公司的组织形式、管理模式、人才结构将发生重大变化，公司团队及员工的知识结构、能力和技能，与公司新的发展要求还存在着一定的差距和短板，急需全面优化、尽快提升和弥补不足，以满足和适应新的发展。

　　针对这些劣势，公司将继续加强人力资源建设，加大创新力度以及产业创新的能力，持续发展新型业务，提高产业链整合和服务能力，深度挖掘存量资源的附加价值，通过差异化竞争，确保公司健康稳定发展，持续提高公司盈利水平，为股东带来持续回报。

　　（二）发展战略

　　2024年，公司的总体指导思想是“坚定信念、固本培元”。发挥公司在资源、经营、团队上的优势和能力，聚焦经营，做好招商、营销、运营、管理、服务，以及各项新业务，努力穿越经济周期，促进公司平稳发展。

　　（一）稳业务，注活力，求突破

　　2024年，天府新区项目将以招商为抓手，积极引进外部资源，着力完善招商和已入驻项目的开业，为公司发展注入新活力，寻求新突破。金融业务将以“防风险、强管理、调结构、稳增长”为开展工作的指导原则，以风险控制为支撑点，稳定基础性业务为着力点，创新性业务为突破点，把握市场趋势，强化科学部署，优化产品结构，防范系统风险。投资业务将加强对行业的周期性研究，加强投后管理的及时性、全面性，提高新投资项目的预见性和准确率。装饰装修业务将加强平衡发展与稳定、管理与业务、开源与节流，全面提升经营效率。

　　（二）做好各项工作，稳定卖场经营

　　在招商上，着力实现和保持卖场应租尽租的招商目标，深挖各类品牌和经营者资源，不断巩固卖场经营。扩大消费圈，优化品类经营结构，根据消费形势不断迭代，占领基础消费市场。大市场思维模式，在品类上要形成区域性资源重大聚集和规模优势，承接区域性产业转移机遇，打造新的消费场景和新的经营业态，充分保障卖场的稳定运营。

　　在营销上，着力推动营销业务的全面拓展，让公司的营销充分触达到每一位商户，使营销成为商户重要经营体系。发挥大市场优势，打造一系列优惠活动、品牌活动、节庆活动等，让大量消费者更愿意选择到有体验、有服务、更有性价比的大市场来消费，增强消费者的满意度和获得感。挖掘用户的消费需求，增强营销的人财物投入，聚焦新产品、新场景、新生活方式，用设计、产品、空间、技术等去创造新内容、新场景、新体验，打造新模式、新方式、新亮点，线上线下（300959）融合，活跃市场消费，激发市场活力。

　　在运营上，由管理型向服务型转变，聚焦每位商户经营特点和需求，为商户在场地、空间、产品、市场、服务、团队上给予赋能和全方位支持。聚焦商户的经营链，协同商户做好经营类目的选品、场景打造、经营策划、营销活动、商业模式和团队管理，增强商户经营信心和盈利能力，促进稳定经营和持续经营。以服务方式融入规范化管理，增强物业、安全及卫生环境等服务保障，有效防范各类风险，及时化解和处理商户售后纠纷和矛盾，营建充满活力的经营氛围。

　　在团队上，加强团队建设，着力发挥敢于担当、善于作为的优良作风，大力培养团队素质。加强目标建设，聚焦全年的目标任务，进一步加强组织绩效的制订、分解和落实。加强团队激励考核，充分调动每位员工的主动性和积极性，鼓励创造超预期成果。加强团队素质和能力建设，坚持在困难和挑战中积极行动，学习和实践相结合，不断锤炼业务素质和能力，努力创造新业绩，不断开创新局面。

　　（三）经营计划

　　1、2023年经营计划完成情况

　　2、2024年度经营计划

　　（1）全面做好卖场招商

　　一是根据市场变化和消费新趋势，切实做好各卖场的定位、业态和经营规划，确保各卖场经营充满活力；二是整合一切资源，运用一切有利因素，调动一切力量，确保各卖场应租尽租；三是增强招商力量，实行全员招商和专业招商与门店招商相结合，创新招商模式，形成招商合力；四是加快推进天府项目各业态招商和全面落位，加强招商、运营、工程、物业协作，尽早推动项目实现运营。

　　（2）切实加强卖场经营

　　一是充分做好招商及补位资源储备，稳定现有经营商户，提前周密部署，以确保各个卖场合同续签目标顺利实现；二是充分关注商户经营，主动靠前服务，为商户产品、市场、销售、模式、服务、团队提供支持和帮助，创新经营思路，谋划新的举措，用新的工具、方法和思维，打造新的产品、场景和服务，提升销售业绩，增强商户的经营活力；三是以规范服务为抓手，不断加强经营秩序和竞争秩序管理，营建放心舒心消费环境，使富森美成为消费者可信赖的商业卖场；四是着力加强卖场收入管理，租金及服务费按时足额收取，不断创新模式和开辟新来源，全面构筑收入护城河。

　　（3）充分提升卖场营销

　　一是着力推进富森美 1+3新营销体系建设，发力天地人网流量获取和转化，充分发挥活动、联盟、社群的重要作用，不断加强短视频、直播、图文应用，用好抖音、小红书、视频号载体，做好达人、博主、设计师的链接，使能商户，赋能销售；二是联动商户共同行动，陪跑商户构筑“产品+店铺+新媒体账号+直播+社群”的全域经营体系，赋能卖场导购共同在社交媒体上做传播；三是推动新模式、新方法、新工具持续落地，发挥“低价严选小组”“商户使能促动小组”“招商策划小组”的作用，通过创新和策划，为消费者提供打动人心的产品和服务，并且向行业持续发声，让更多品牌和商户向往富森美、来到富森美、留在富森美。

　　（4）稳健运营新兴业务

　　一是做足做深投后管理，严格把控“募、投、管、退”每个环节，聚焦新经济、直播产业赛道，做好项目选投和孵化；二是稳健开展金融保理和小贷业务，围绕市场变化、融资需求，做好产品设计和资金配置，不断拓宽业务边界，着力提高业务能力和市场竞争力；三是与合作伙伴形成紧密关系，聚焦卖场经营和委管目标，发挥“招商、运营、营销、服务、财务、人力”六位一体大运营核心优势，共建区域大市场，不断提升盈利水平，与合作伙伴合作共赢；四是稳固富森美自营卖场进口合作客户，培育和挖掘卖场潜在客户，外向拓展新型客户，创新代理服务模式，不断提升业绩规模和盈利能力；五是聚焦新消费、新场景、新群体，稳步推进新零售业务在产品端、设计端、场景端、市场端、消费端、服务端、运营端迭代优化，精心打造产品力，提升经营力。

　　（5）增强物业安全保障

　　一是加强物业安全团队建设，充分做好企业文化的灌输和熏陶，着力培育和塑造团队正确的价值观、事业观和企业文化观；二是不断提高团队的技能和技术水平，全面做好物业设施设备运行、服务和环境营建，充分保障卖场经营；三是牢固树立“安全第一”“安全就是效益”的思想，随时保持警钟长鸣，认真落实各级安全管理责任，严格执行安全管理制度，切实加强消防安全的日常巡查、日常监督和日常值守，全面做好防火、防盗、防事故工作，充分保障公司及卖场人财物安全。

　　（6）规范证券财务管理

　　一是不断加强公司治理，推动公司“三会”及各项经营管理活动合规运作，认真做好信息披露，密切加强与二级市场投资者互动和交流，进一步做好市值管理和维护；二是做好财务核算和财务管理，建立健全各项制度及流程，有效运用业、财、税、资信息系统，增强预算管理能力，强化资金管控，进一步提升财务管理水平。

　　（7）推进组织团队建设

　　一是坚持以人为本，着力完善公司组织绩效激励体系，推进经营、业务、人才、收入、成长等紧密链接、充分融合，打造组织内核，激发团队活力，促进企业发展；二是推进组织变革，建强业务单元，搭建有力组织，使战略和组织充分适配，推动经营、业务快速发展；三是持续推进公司人力资源三支柱体系建设，建强公司人才“选育留用”体系，严格各类人才及干部的选任和使用，推陈出新，优胜劣汰，充分使用业务能力强、专业能力好、技术水平高，懂经营、会管理、有创新、善服务的各类人才及骨干，着力打造公司最强人才团队。

　　（四）可能面对的风险

　　1、宏观经济波动导致的风险

　　2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在党中央和国务院的领导下，国民经济回升向好，高质量发展扎实推进。2023年国内生产总值比上年增长5.2%，全年全国居民人均可支配收入实际增长6.1%，社会消费品零售总额同比增长7.2%。过去一年国家经济在复杂的内外部环境下有序复苏，展现出强大韧性，2024年经济社会发展中还面临不少困难和挑战，主要体现在全球经济环境变化、出口增长、房地产行业调整、物价稳定等方面。公司系家居流通行业，直接链接市场内经营商户和终端消费者。如果未来国内经济增长速度持续波动，势必将会导致居民收入不稳定，从而抑制国内消费，并对公司业务产生直接或间接的不利影响。

　　公司将继续通过升级服务、降本增效、拓展收入渠道和创新业态等有效手段，降低宏观经济波动的风险。

　　2、行业市场竞争加剧风险

　　公司系泛家居商贸流通企业，我国泛家居行业竞争激烈，尤其是传统的家居建材卖场，即面临着行业竞争不断加剧的压力，也受到泛家居电子商务、家居互联网、住房精装化、以及跨界经营等带来冲击。激烈的市场竞争导致卖场流量获取成本加大、单位坪效增速降低，许多家居卖场采取调低租赁费、放宽免租期等方式吸引商户，市场竞争加剧。

　　公司深耕家居建材行业多年，积累了丰富的行业经验和资源，通过积极迎接新变化、引入新模式、开展新服务，在产业链的上下游加快布局和合作，开拓新的利润增长点，以增强公司抗风险能力。

　　3、突发事件风险

　　大型商品市场的经营易受突发性事件的不利影响，特别是当出现重大的经济形势突变、自然灾害等突发情形，市场客流量和交易量将有可能锐减。公司各个卖场作为社会公共场所，突发性火灾、客流量拥堵、通信不畅等情况会直接影响公司、商户和消费者的财产和人身安全，意外重大事故的发生可能会导致公司面临经营困难和财产损失的风险。

　　公司将继续完善和升级卖场物业管理、物业服务规范和标准化体系，落实物业设施设备操作、维修、保养、管理的主体责任，规范作业排除隐患。